Gewinne aus der Veräußerung von Beteiligungen und im Bau befindlichen Immobilien: Klarheit durch das Urteil Nr. 14800/2025 des Obersten Kassationsgerichtshofs

Im komplexen italienischen Steuerumfeld ist die Auslegung der Vorschriften von grundlegender Bedeutung. Die Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungen (PEX) ist ein steuerlicher Vorteil von großer Bedeutung. Der Oberste Kassationsgerichtshof greift mit dem Urteil Nr. 14800 vom 02.06.2025 einen entscheidenden Aspekt auf: die Kommerzialität einer Beteiligungsgesellschaft, die im Bau befindliche Immobilien besitzt. Lassen Sie uns die Bedeutung dieser Entscheidung untersuchen.

Das PEX-Regime und die Anforderung der Kommerzialität gemäß Art. 87 TUIR

Artikel 87 Absatz 1 des Einheitstextes der Einkommensteuern (TUIR) regelt die Befreiung von Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungen. Zu den Voraussetzungen gehört, dass das Unternehmen, dessen Anteile veräußert werden, ein Handelsunternehmen betreibt. Buchstabe d) von Artikel 87 vermutet die Nicht-Kommerzialität für Unternehmen, deren Wert überwiegend aus nicht-betriebsnotwendigen Immobilien besteht. Was aber geschieht, wenn die Immobilie betriebsnotwendig ist, auch wenn sie sich noch im Bau befindet?

Die vom Kassationsgerichtshof geprüfte Frage: Immobilie im Bau und unternehmerische Tätigkeit

Der vom Obersten Gerichtshof geprüfte Fall im Rechtsstreit zwischen A. und F. betraf genau die Qualifizierung einer Beteiligungsgesellschaft mit einer im Bau befindlichen, betriebsnotwendigen Immobilie, die für eine Beherbergungsaktivität bestimmt war. Die Regionale Steuerkommission von Rom hatte die Kommerzialität und den PEX-Vorteil ausgeschlossen. Der Kassationsgerichtshof mit dem Berichterstatter Alberto Crivelli hat diese Auffassung jedoch zurückgewiesen und eine substanziellere Auslegung geliefert.

Für den Zweck des Steuerausnahmevorteils von Gewinnen aus der Veräußerung von Beteiligungen gemäß Art. 87 Absatz 1 TUIR darf die Voraussetzung der Ausübung eines Handelsunternehmens durch die Beteiligungsgesellschaft nicht ausgeschlossen werden – aufgrund der gesetzlichen Vermutung der Nichtexistenz gemäß Buchstabe d) –, wenn die für die Ausübung der im Gesellschaftszweck vorgesehenen unternehmerischen Tätigkeit (im vorliegenden Fall Beherbergung) betriebsnotwendige Immobilie innerhalb des Dreijahreszeitraums vor der Veräußerung im Bau ist, da es sich um eine vorbereitende Tätigkeit handelt, die darauf abzielt, dem Unternehmen einen autonomen organisatorischen Apparat zu verschaffen, unter der Bedingung, dass in der Immobilie selbst anschließend die betreffende unternehmerische Tätigkeit aufgenommen wird.

Diese Leitsatz ist von grundlegender Bedeutung. Das Gericht hat entschieden, dass die Bauphase einer betriebsnotwendigen Immobilie, die für die im Gesellschaftszweck vorgesehene unternehmerische Tätigkeit (z. B. Beherbergungsbetrieb) bestimmt ist, die Kommerzialität des Unternehmens nicht ausschließt. Auch wenn der Bau im Dreijahreszeitraum vor der Veräußerung der Beteiligungen erfolgt, wird er als wesentliche "vorbereitende Tätigkeit" anerkannt, um dem Unternehmen einen autonomen organisatorischen Apparat zu verschaffen. Voraussetzung ist, dass die tatsächliche unternehmerische Tätigkeit anschließend in der Immobilie aufgenommen wird. Eine Auslegung, die formalistische Ansichten überwindet.

Die praktischen Folgen der Entscheidung

Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs hat direkte Auswirkungen auf Unternehmen und Investoren und bietet mehr Rechtssicherheit bei der Verwaltung von Beteiligungen an Gesellschaften mit Immobilienvermögen in Entwicklung. Wichtige Punkte:

• Der Bau einer betriebsnotwendigen Immobilie wird als integraler und vorbereitender Bestandteil der Handelstätigkeit anerkannt.
• Die Immobilie muss für die im Gesellschaftszweck genannte unternehmerische Tätigkeit bestimmt sein.
• Der tatsächliche Beginn der Tätigkeit in der Immobilie ist Voraussetzung für die Gültigkeit des PEX-Vorteils.
• Das Urteil basiert auf der Auslegung von Art. 87 Absatz 1 Buchstabe D des DPR 917/1986 (TUIR).

Diese Auslegung ist entscheidend für Sektoren wie Immobilien und Tourismus/Beherbergung, in denen die Realisierungszeiten lang sind.

Schlussfolgerungen: Ein Leuchtfeuer für die Steuerplanung

Das Urteil Nr. 14800/2025 des Obersten Kassationsgerichtshofs stellt einen bedeutenden Bezugspunkt für das italienische Steuerrecht dar. Indem der Oberste Gerichtshof den Wert der vorbereitenden Tätigkeit anerkennt, bietet er den Unternehmen mehr Vorhersehbarkeit und Rechtssicherheit und fördert Investitionen und eine dynamische Verwaltung des Unternehmensvermögens. Für eine korrekte Anwendung wird stets die Beratung durch Rechts- und Steuerexperten empfohlen.