Ograje v etažni lastnini: navadna ali kvalificirana večina? Smernice Vrhovnega sodišča s sodbo št. 16148/2025

Upravljanje skupnih prostorov v etažni lastnini pogosto poraja vprašanja, zlasti ko gre za posege, ki zadevajo varnost, kot je namestitev ograj. Ključno vprašanje je: ali takšna dela zahtevajo kvalificirano večino, značilno za "inovacije", ali navadno večino? Vrhovno sodišče je s sodbo št. 16148 z dne 16. junija 2025 podalo bistveno pojasnilo, ki opredeljuje meje med inovacijami in urejanjem uporabe.

Normativni okvir: Inovacije in večine

Civilni zakonik ločuje dela v etažni lastnini. Člen 1120 civilnega zakonika opredeljuje inovacije kot spremembe, ki spremenijo naravo ali namen skupnih prostorov in zahtevajo, v skladu s členom 1136, odstavek 5, civilnega zakonika, kvalificirano večino (dve tretjini vrednosti stavbe). Ta določba varuje interese etažnih lastnikov pred bistvenimi spremembami. Vendar pa vsi posegi na skupnih prostorih ne sodijo v to strogo kategorijo.

Odločitev Vrhovnega sodišča: Ključna razlika

Sodba št. 16148/2025 drugega civilnega oddelka Vrhovnega sodišča, pod predsedstvom dr. M. F. in s poročilom dr. R. G., obravnava primer namestitve ograj. V sporu med D. (G. G.) in C. (E. C.) je Vrhovno sodišče zavrnilo pritožbo in utrdilo obstoječi pristop.

Glede etažne lastnine stavb, sklep skupščine, s katerim je odobrena namestitev ograj na vhodu v skupno območje za urejanje peš in motorni promet z onemogočanjem nediskriminacijskega vstopa tujcev, ne predstavlja inovacije in zato ne zahteva odobritve s številom glasov, ki predstavlja dve tretjini vrednosti stavbe, saj se nanaša na uporabo in ureditev skupne stvari, ne da bi spremenila njeno funkcijo ali namen, niti ne odpravlja ali omejuje pravice do uživanja etažnih lastnikov.

Ta odločitev pojasnjuje, da namestitev ograj za varnost ni inovacija. Razlog je v tem, da takšno delo:

• Ne spremeni funkcije ali namena dostopnega območja.
• Ne odpravlja ali bistveno ne omejuje pravice do uživanja etažnih lastnikov.

Poseg je namenjen urejanju uporabe skupne stvari iz varnostnih razlogov, ne pa spremembi njene narave ali onemogočanju uporabe. Posledično je dovolj navadna večina (člen 1136, odstavek 2, civilnega zakonika), kot je bilo že podprto v skladnih sodbah, kot je št. 4340 iz leta 2013.

Varnost in uravnoteženje interesov

Ta interpretacija olajšuje sprejemanje bistvenih varnostnih ukrepov. Potreba po zaščiti lastnine in prebivalcev narašča, smernice Vrhovnega sodišča pa omogočajo izvajanje takšnih posegov brez postopkovnih bremen kvalificiranih večin. Tako se doseže ravnovesje med varovanjem kolektivne varnosti in ohranjanjem pravice do individualnega uživanja, pod pogojem, da delo ne povzroči bistvenih sprememb ali pretiranih omejitev.

Zaključki in praktični nasveti

Sodba št. 16148/2025 je pomemben referenčni vir za pravo etažne lastnine. Ponovno potrjuje, da namestitev ograj za varnost spada v ureditev uporabe skupnih prostorov in ne zahteva kvalificirane večine. To poenostavlja odločitve skupščin, namenjene izboljšanju varnosti, pod pogojem, da posegi ne spremenijo funkcije ali namena in ne omejujejo uživanja etažnih lastnikov. Za upravitelje in etažne lastnike je bistveno oceniti naravo posega, da se zagotovi pravilna uporaba predpisov in preprečijo spori.