Ograde u stambenim zgradama: Prosta ili kvalifikovana većina? Stav Kasacionog suda sa presudom br. 16148/2025

Upravljanje zajedničkim delovima u stambenim zgradama često izaziva pitanja, posebno kada su u pitanju intervencije koje se tiču bezbednosti, kao što je postavljanje ograda. Ključno pitanje je: da li takvi radovi zahtevaju kvalifikovanu većinu, tipičnu za "inovacije", ili prostu većinu? Kasacioni sud, presudom br. 16148 od 16. juna 2025. godine, dao je suštinsko pojašnjenje, definišući granice između inovacije i regulisanja upotrebe.

Normativni okvir: Inovacije i većine

Građanski zakonik pravi razliku između radova u stambenim zgradama. Član 1120 Građanskog zakonika definiše inovacije kao promene koje menjaju suštinu ili namenu zajedničkih delova, zahtevajući, u skladu sa članom 1136, stav 5, Građanskog zakonika, kvalifikovanu većinu (dve trećine vrednosti zgrade). Ova norma štiti interese suvlasnika od suštinskih promena. Međutim, ne spadaju sve intervencije na zajedničkim delovima u ovu strogu kategoriju.

Stav Kasacionog suda: Ključna razlika

Presuda br. 16148/2025 drugog civilnog odeljenja Kasacionog suda, pod predsedništvom dr. M. F. i izveštača dr. R. G., bavi se slučajem postavljanja ograda. U sporu između D. (G. G.) i C. (E. C.), Vrhovni sud je odbio žalbu, konsolidujući svoj stav.

U pogledu stambenih zgrada, odluka skupštine kojom se nalaže postavljanje ograda na ulazu u zajedničko dvorište, radi regulisanja pešačkog i kolskog saobraćaja i sprečavanja nekontrolisanog ulaska neovlašćenih lica, ne predstavlja inovaciju i stoga ne zahteva odobrenje brojem glasova koji predstavlja dve trećine vrednosti zgrade, jer se odnosi na upotrebu i regulisanje zajedničke stvari, bez promene njene funkcije ili namene, niti ukida ili ograničava pravo uživanja suvlasnika.

Ova presuda pojašnjava da postavljanje ograda radi bezbednosti nije inovacija. Razlog leži u činjenici da takav rad:

• Ne menja funkciju ili namenu pristupnog prostora.
• Ne ukida niti značajno ograničava pravo uživanja suvlasnika.

Intervencija ima za cilj regulisanje upotrebe zajedničke stvari iz bezbednosnih razloga, a ne promenu njene prirode ili onemogućavanje korišćenja. Shodno tome, dovoljna je prosta većina (član 1136, stav 2, Građanskog zakonika), kao što je već podržano u sličnim presudama kao što je br. 4340 iz 2013. godine.

Bezbednost i balansiranje interesa

Ovo tumačenje olakšava usvajanje suštinskih bezbednosnih mera. Potreba za zaštitom imovine i stanara je sve veća, a stav Kasacionog suda omogućava implementaciju ovih intervencija bez proceduralnih opterećenja kvalifikovanih većina. Na taj način se postiže ravnoteža između zaštite kolektivne bezbednosti i očuvanja prava na individualno uživanje, pod uslovom da rad ne dovodi do suštinskih promena ili prekomernih ograničenja.

Zaključci i praktični saveti

Presuda br. 16148/2025 je važan referentni dokument za pravo stambenih zgrada. Ona ponavlja da postavljanje ograda radi bezbednosti spada u regulisanje upotrebe zajedničkih delova i ne zahteva kvalifikovanu većinu. Ovo pojednostavljuje odluke skupštine usmerene na poboljšanje bezbednosti, pod uslovom da intervencije ne menjaju funkciju ili namenu i ne ograničavaju uživanje suvlasnika. Za upravnike i suvlasnike je od suštinskog značaja da procene prirodu intervencije kako bi se osigurala pravilna primena normi i sprečili sporovi.