Appartementencomplex Poorten: Eenvoudige of Gekwalificeerde Meerderheid? De Houding van de Hoge Raad met Arrest nr. 16148/2025

Het beheer van gemeenschappelijke ruimtes in een appartementencomplex roept vaak vragen op, met name als het gaat om ingrepen die de veiligheid raken, zoals de installatie van poorten. De cruciale vraag is: vereisen dergelijke werken een gekwalificeerde meerderheid, typisch voor "innovaties", of een eenvoudige meerderheid? De Hoge Raad heeft met arrest nr. 16148 van 16 juni 2025 een essentiële verduidelijking gegeven, waarbij de grenzen tussen innovatie en de regeling van het gebruik zijn afgebakend.

Het Wettelijk Kader: Innovaties en Meerderheden

Het Burgerlijk Wetboek maakt onderscheid tussen werken in een appartementencomplex. Artikel 1120 van het Burgerlijk Wetboek definieert innovaties als wijzigingen die de substantie of de bestemming van gemeenschappelijke ruimtes aantasten, en vereist, krachtens artikel 1136, lid 5, van het Burgerlijk Wetboek, een gekwalificeerde meerderheid (tweederde van de waarde van het gebouw). Deze bepaling beschermt de belangen van de mede-eigenaren tegen substantiële wijzigingen. Niet alle ingrepen aan gemeenschappelijke ruimtes vallen echter onder deze strikte categorie.

De Maximale Rechtsregel van de Hoge Raad: Cruciaal Onderscheid

Arrest nr. 16148/2025 van de Tweede Civiele Kamer van de Hoge Raad, voorgezeten door Dr. M. F. en rapporteur Dr. R. G., behandelt de zaak van de installatie van poorten. In het geschil tussen D. (G. G.) en C. (E. C.) heeft het Hooggerechtshof het beroep afgewezen, waarmee een bepaalde houding is geconsolideerd.

Wat betreft appartementencomplexen, is de beslissing van de vergadering van mede-eigenaren die de plaatsing van poorten bij de ingang van het gemeenschappelijke terrein regelt, om het voetgangers- en voertuigverkeer te reguleren en de ongebreidelde toegang van buitenstaanders te voorkomen, geen innovatie en vereist daarom geen goedkeuring met een aantal stemmen dat tweederde van de waarde van het gebouw vertegenwoordigt, aangezien deze beslissing betrekking heeft op het gebruik en de regeling van de gemeenschappelijke zaak, zonder de functie of bestemming ervan te wijzigen, noch de mogelijkheid van genot van de mede-eigenaren op te heffen of te beperken.

Deze uitspraak verduidelijkt dat de installatie van poorten voor veiligheid geen innovatie is. De reden hiervoor is dat dergelijk werk:

• De functie of bestemming van de toegangszone niet aantast.
• De mogelijkheid van genot van de mede-eigenaren niet opheft of significant beperkt.

De ingreep is gericht op het reguleren van het gebruik van de gemeenschappelijke zaak om veiligheidsredenen, niet op het wijzigen van de aard ervan of het uitsluiten van het gebruik. Bijgevolg is een eenvoudige meerderheid (Artikel 1136, lid 2, Burgerlijk Wetboek) voldoende, zoals reeds bepleit in vergelijkbare arresten zoals nr. 4340 van 2013.

Veiligheid en Balans van Belangen

Deze interpretatie vergemakkelijkt de goedkeuring van essentiële veiligheidsmaatregelen. De noodzaak om eigendommen en bewoners te beschermen neemt toe, en de houding van de Hoge Raad maakt het mogelijk om dergelijke ingrepen te implementeren zonder de procedurele lasten van gekwalificeerde meerderheden. Zo wordt een evenwicht bereikt tussen de bescherming van de collectieve veiligheid en het behoud van het individuele genotsrecht, mits het werk geen substantiële wijzigingen of buitensporige beperkingen met zich meebrengt.

Conclusies en Praktische Adviezen

Arrest nr. 16148/2025 is een belangrijk referentiepunt voor het recht inzake appartementencomplexen. Het herbevestigt dat de installatie van poorten voor veiligheid valt onder de regeling van het gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en geen gekwalificeerde meerderheid vereist. Dit vereenvoudigt beslissingen van de vergadering die gericht zijn op het verbeteren van de veiligheid, mits de ingrepen de functie of bestemming niet aantasten en het genot van de mede-eigenaren niet beperken. Voor beheerders en mede-eigenaren is het van cruciaal belang om de aard van de ingreep te beoordelen om de juiste toepassing van de regels te waarborgen en geschillen te voorkomen.