Wohnungseigentumstore: Einfache oder qualifizierte Mehrheit? Die Ausrichtung des Kassationsgerichts mit Urteil Nr. 16148/2025

Die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum in Wohnungseigentümergemeinschaften wirft oft Fragen auf, insbesondere wenn es um sicherheitsrelevante Eingriffe wie die Installation von Toren geht. Die entscheidende Frage ist: Erfordern solche Arbeiten eine qualifizierte Mehrheit, wie sie für "Neuerungen" typisch ist, oder eine einfache Mehrheit? Der Oberste Kassationsgerichtshof hat mit Urteil Nr. 16148 vom 16. Juni 2025 eine wesentliche Klarstellung geliefert und die Grenzen zwischen Neuerung und Regelung der Nutzung gezogen.

Der rechtliche Rahmen: Neuerungen und Mehrheiten

Das Zivilgesetzbuch unterscheidet zwischen Arbeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften. Artikel 1120 des Zivilgesetzbuches definiert Neuerungen als Änderungen, die die Substanz oder den Verwendungszweck von Gemeinschaftseigentum verändern und gemäß Artikel 1136 Absatz 5 des Zivilgesetzbuches eine qualifizierte Mehrheit (zwei Drittel des Gebäudewerts) erfordern. Diese Bestimmung schützt die Interessen der Wohnungseigentümer vor wesentlichen Änderungen. Nicht alle Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum fallen jedoch unter diese strenge Kategorie.

Die Lehre des Kassationsgerichts: Entscheidende Unterscheidung

Das Urteil Nr. 16148/2025 der Zweiten Zivilabteilung des Kassationsgerichts, unter dem Vorsitz von Frau Dr. M. F. und Berichterstatter Herrn Dr. R. G., befasst sich mit dem Fall der Installation von Toren. Im Rechtsstreit zwischen D. (G. G.) und C. (E. C.) wies der Oberste Gerichtshof die Berufung zurück und festigte damit eine Ausrichtung.

In Bezug auf Wohnungseigentümergemeinschaften bezieht sich die Beschlussfassung der Versammlung, mit der die Anbringung von Toren am Eingang des Gemeinschaftsbereichs zur Regelung des Fußgänger- und Fahrzeugverkehrs und zur Verhinderung des unbefugten Zutritts von Fremden angeordnet wird, nicht auf eine Neuerung und erfordert daher keine Genehmigung mit einer Stimmenzahl, die zwei Drittel des Gebäudewerts repräsentiert, da sie sich auf die Nutzung und Regelung der gemeinsamen Sache bezieht, ohne deren Funktion oder Bestimmung zu verändern oder die Nutzungsbefugnis der Wohnungseigentümer aufzuheben oder einzuschränken.

Diese Entscheidung stellt klar, dass die Installation von Toren zur Sicherheit keine Neuerung darstellt. Der Grund dafür ist, dass eine solche Arbeit:

• Die Funktion oder Bestimmung des Zugangsbereichs nicht verändert.
• Die Nutzungsbefugnis der Wohnungseigentümer nicht aufhebt oder wesentlich einschränkt.

Der Eingriff zielt darauf ab, die Nutzung der gemeinsamen Sache aus Sicherheitsgründen zu regeln, nicht ihre Natur zu verändern oder ihre Nutzung zu verhindern. Folglich ist die einfache Mehrheit (Art. 1136 Abs. 2 Zivilgesetzbuch) ausreichend, wie bereits in übereinstimmenden Urteilen wie Nr. 4340 von 2013 dargelegt.

Sicherheit und Abwägung der Interessen

Diese Auslegung erleichtert die Umsetzung wesentlicher Sicherheitsmaßnahmen. Die Notwendigkeit, Eigentum und Bewohner zu schützen, nimmt zu, und die Ausrichtung des Kassationsgerichts ermöglicht die Umsetzung solcher Eingriffe ohne die prozeduralen Belastungen qualifizierter Mehrheiten. So wird ein Gleichgewicht zwischen dem Schutz der kollektiven Sicherheit und der Wahrung des individuellen Nutzungsrechts erreicht, sofern die Arbeit keine wesentlichen Änderungen oder übermäßigen Einschränkungen mit sich bringt.

Schlussfolgerungen und praktische Ratschläge

Das Urteil Nr. 16148/2025 ist ein wichtiger Bezugspunkt für das Wohnungseigentumsrecht. Es bekräftigt, dass die Installation von Toren zur Sicherheit unter die Regelung der Nutzung von Gemeinschaftseigentum fällt und keine qualifizierte Mehrheit erfordert. Dies vereinfacht die Entscheidungsfindung der Versammlung zur Verbesserung der Sicherheit, vorausgesetzt, die Eingriffe verändern nicht die Funktion oder Bestimmung und schränken die Nutzung durch die Wohnungseigentümer nicht ein. Für Verwalter und Wohnungseigentümer ist es unerlässlich, die Art des Eingriffs zu bewerten, um die korrekte Anwendung der Vorschriften zu gewährleisten und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.