Cancelli in Condominio: Maggioranza Semplice o Qualificata? L'Orientamento della Cassazione con la Sentenza n. 16148/2025

La gestione delle parti comuni in condominio genera spesso interrogativi, in particolare quando si tratta di interventi che toccano la sicurezza, come l'installazione di cancelli. La domanda cruciale è: tali opere richiedono una maggioranza qualificata, tipica delle "innovazioni", o una semplice maggioranza? La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 16148 del 16 giugno 2025, ha fornito un chiarimento essenziale, delineando i confini tra innovazione e regolamentazione dell'uso.

Il Quadro Normativo: Innovazioni e Maggioranze

Il Codice Civile distingue le opere in condominio. L'articolo 1120 c.c. definisce le innovazioni come modificazioni che alterano la sostanza o la destinazione delle parti comuni, richiedendo, ai sensi dell'articolo 1136, comma 5, c.c., una maggioranza qualificata (due terzi del valore dell'edificio). Questa norma tutela gli interessi dei condomini contro modifiche sostanziali. Non tutti gli interventi sulle parti comuni rientrano però in questa categoria stringente.

La Massima della Cassazione: Distinzione Cruciale

La sentenza n. 16148/2025 della Seconda Sezione Civile della Cassazione, presieduta dalla Dott.ssa M. F. e relatore Dott. R. G., affronta il caso dell'installazione di cancelli. Nel contenzioso tra D. (G. G.) e C. (E. C.), la Suprema Corte ha rigettato il ricorso, consolidando un orientamento.

In tema di condominio negli edifici, non ha ad oggetto un'innovazione e non richiede, pertanto, l'approvazione con un numero di voti che rappresenti i due terzi del valore dell'edificio, la deliberazione assembleare con cui è disposta l'apposizione di cancelli all'ingresso dell'area condominiale, per disciplinare il transito pedonale e veicolare impedendo l'ingresso indiscriminato di estranei, poiché essa attiene all'uso e alla regolamentazione della cosa comune, senza alterarne la funzione o la destinazione, né sopprimere o limitare la facoltà di godimento dei condomini.

Questa pronuncia chiarisce che l'installazione di cancelli per la sicurezza non è un'innovazione. Il motivo risiede nel fatto che tale opera:

• Non altera la funzione o la destinazione dell'area di accesso.
• Non sopprime né limita significativamente la facoltà di godimento dei condomini.

L'intervento mira a regolare l'uso della cosa comune per motivi di sicurezza, non a modificarne la natura o a precluderne l'utilizzo. Di conseguenza, è sufficiente la maggioranza semplice (Art. 1136, comma 2, c.c.), come già sostenuto in sentenze conformi quali la n. 4340 del 2013.

Sicurezza e Bilanciamento degli Interessi

Questa interpretazione facilita l'adozione di misure di sicurezza essenziali. La necessità di proteggere la proprietà e i residenti è crescente, e l'orientamento della Cassazione permette di implementare tali interventi senza gli oneri procedurali delle maggioranze qualificate. Si realizza così un equilibrio tra la tutela della sicurezza collettiva e il mantenimento del diritto di godimento individuale, purché l'opera non comporti alterazioni sostanziali o limitazioni eccessive.

Conclusioni e Consigli Pratici

La sentenza n. 16148/2025 è un riferimento importante per il diritto condominiale. Essa ribadisce che l'installazione di cancelli per la sicurezza rientra nella regolamentazione dell'uso delle parti comuni e non richiede la maggioranza qualificata. Questo semplifica le decisioni assembleari volte a migliorare la sicurezza, a condizione che gli interventi non alterino funzione o destinazione e non limitino il godimento dei condomini. Per amministratori e condomini, è fondamentale valutare la natura dell'intervento per garantire la corretta applicazione delle norme e prevenire contenziosi.