Portões em Condomínio: Maioria Simples ou Qualificada? O Entendimento da Cassação com a Sentença n. 16148/2025

A gestão das partes comuns em condomínio gera frequentemente dúvidas, especialmente quando se trata de intervenções que afetam a segurança, como a instalação de portões. A questão crucial é: tais obras exigem uma maioria qualificada, típica das "inovações", ou uma maioria simples? A Corte de Cassação, com a sentença n. 16148 de 16 de junho de 2025, forneceu um esclarecimento essencial, delineando os limites entre inovação e regulamentação do uso.

O Quadro Normativo: Inovações e Maiorias

O Código Civil distingue as obras em condomínio. O artigo 1120 do c.c. define as inovações como modificações que alteram a substância ou a destinação das partes comuns, exigindo, nos termos do artigo 1136, parágrafo 5º, do c.c., uma maioria qualificada (dois terços do valor do edifício). Esta norma protege os interesses dos condóminos contra modificações substanciais. No entanto, nem todas as intervenções nas partes comuns se enquadram nesta categoria restrita.

A Máxima da Cassação: Distinção Crucial

A sentença n. 16148/2025 da Segunda Seção Civil da Cassação, presidida pela Doutora M. F. e com relatoria do Doutor R. G., aborda o caso da instalação de portões. No litígio entre D. (G. G.) e C. (E. C.), a Suprema Corte rejeitou o recurso, consolidando um entendimento.

Em matéria de condomínio em edifícios, não tem por objeto uma inovação e não requer, portanto, a aprovação com um número de votos que represente os dois terços do valor do edifício, a deliberação assemblear com a qual se dispõe a colocação de portões na entrada da área condominial, para disciplinar o trânsito pedonal e veicular, impedindo o ingresso indiscriminado de estranhos, pois ela se refere ao uso e à regulamentação da coisa comum, sem alterar a sua função ou destinação, nem suprimir ou limitar a faculdade de gozo dos condóminos.

Esta decisão esclarece que a instalação de portões para segurança não é uma inovação. O motivo reside no facto de tal obra:

• Não alterar a função ou a destinação da área de acesso.
• Não suprimir nem limitar significativamente a faculdade de gozo dos condóminos.

A intervenção visa regular o uso da coisa comum por motivos de segurança, não modificar a sua natureza ou precludir a sua utilização. Consequentemente, é suficiente a maioria simples (Art. 1136, parágrafo 2º, do c.c.), como já defendido em sentenças conformes, como a n. 4340 de 2013.

Segurança e Equilíbrio de Interesses

Esta interpretação facilita a adoção de medidas de segurança essenciais. A necessidade de proteger a propriedade e os residentes é crescente, e o entendimento da Cassação permite implementar tais intervenções sem os encargos processuais das maiorias qualificadas. Realiza-se assim um equilíbrio entre a proteção da segurança coletiva e a manutenção do direito de gozo individual, desde que a obra não implique alterações substanciais ou limitações excessivas.

Conclusões e Conselhos Práticos

A sentença n. 16148/2025 é uma referência importante para o direito condominial. Ela reitera que a instalação de portões para segurança enquadra-se na regulamentação do uso das partes comuns e não requer a maioria qualificada. Isto simplifica as decisões assembleares destinadas a melhorar a segurança, desde que as intervenções não alterem a função ou destinação e não limitem o gozo dos condóminos. Para administradores e condóminos, é fundamental avaliar a natureza da intervenção para garantir a correta aplicação das normas e prevenir litígios.