Portails de Copropriété : Majorité Simple ou Qualifiée ? L'Orientation de la Cour de Cassation avec l'Arrêt n° 16148/2025

La gestion des parties communes en copropriété soulève souvent des questions, notamment lorsqu'il s'agit d'interventions touchant à la sécurité, comme l'installation de portails. La question cruciale est la suivante : ces travaux nécessitent-ils une majorité qualifiée, typique des "innovations", ou une majorité simple ? La Cour de Cassation, par l'arrêt n° 16148 du 16 juin 2025, a apporté un éclaircissement essentiel, délimitant les frontières entre innovation et réglementation de l'usage.

Le Cadre Normatif : Innovations et Majorités

Le Code Civil distingue les travaux en copropriété. L'article 1120 du Code Civil définit les innovations comme des modifications qui altèrent la substance ou la destination des parties communes, nécessitant, conformément à l'article 1136, alinéa 5, du Code Civil, une majorité qualifiée (les deux tiers de la valeur de l'immeuble). Cette norme protège les intérêts des copropriétaires contre les modifications substantielles. Cependant, toutes les interventions sur les parties communes ne relèvent pas de cette catégorie stricte.

La Maxime de la Cassation : Distinction Cruciale

L'arrêt n° 16148/2025 de la Deuxième Section Civile de la Cassation, présidé par le Dr M. F. et rapporté par le Dr R. G., aborde le cas de l'installation de portails. Dans le litige opposant D. (G. G.) à C. (E. C.), la Cour Suprême a rejeté le recours, consolidant une orientation.

En matière de copropriété d'immeubles, la décision d'assemblée qui ordonne l'apposition de portails à l'entrée de la zone de copropriété, afin de réglementer le passage piéton et véhiculaire en empêchant l'entrée indiscriminée d'étrangers, n'a pas pour objet une innovation et ne requiert, par conséquent, pas l'approbation d'un nombre de voix représentant les deux tiers de la valeur de l'immeuble, car elle concerne l'usage et la réglementation de la chose commune, sans en altérer la fonction ou la destination, ni supprimer ou limiter la faculté de jouissance des copropriétaires.

Cette décision clarifie que l'installation de portails pour la sécurité n'est pas une innovation. La raison en est que de tels travaux :

• N'altèrent pas la fonction ou la destination de la zone d'accès.
• Ne suppriment ni ne limitent de manière significative la faculté de jouissance des copropriétaires.

L'intervention vise à réglementer l'usage de la chose commune pour des raisons de sécurité, et non à en modifier la nature ou à en interdire l'utilisation. Par conséquent, la majorité simple (Article 1136, alinéa 2, du Code Civil) est suffisante, comme déjà soutenu dans des arrêts conformes tels que le n° 4340 de 2013.

Sécurité et Équilibre des Intérêts

Cette interprétation facilite l'adoption de mesures de sécurité essentielles. La nécessité de protéger la propriété et les résidents est croissante, et l'orientation de la Cassation permet de mettre en œuvre ces interventions sans les charges procédurales des majorités qualifiées. Un équilibre est ainsi réalisé entre la protection de la sécurité collective et le maintien du droit de jouissance individuelle, à condition que les travaux n'entraînent pas d'altérations substantielles ou de limitations excessives.

Conclusions et Conseils Pratiques

L'arrêt n° 16148/2025 est une référence importante pour le droit de la copropriété. Il réaffirme que l'installation de portails pour la sécurité relève de la réglementation de l'usage des parties communes et ne nécessite pas la majorité qualifiée. Cela simplifie les décisions d'assemblée visant à améliorer la sécurité, à condition que les interventions n'altèrent pas la fonction ou la destination et ne limitent pas la jouissance des copropriétaires. Pour les administrateurs et les copropriétaires, il est fondamental d'évaluer la nature de l'intervention afin de garantir la correcte application des normes et de prévenir les litiges.