بوابات المجمع السكني: أغلبية بسيطة أم مؤهلة؟ توجه محكمة النقض في الحكم رقم 16148/2025

غالباً ما تثير إدارة الأجزاء المشتركة في المجمعات السكنية تساؤلات، خاصة عندما يتعلق الأمر بالتدخلات التي تمس الأمن، مثل تركيب البوابات. السؤال الحاسم هو: هل تتطلب هذه الأعمال أغلبية مؤهلة، وهي سمة "الابتكارات"، أم أغلبية بسيطة؟ قدمت محكمة النقض، في حكمها رقم 16148 المؤرخ في 16 يونيو 2025، توضيحاً أساسياً، محدداً الحدود بين الابتكار وتنظيم الاستخدام.

الإطار التشريعي: الابتكارات والأغلبية

يميز القانون المدني بين الأعمال في المجمعات السكنية. تحدد المادة 1120 من القانون المدني الابتكارات على أنها تعديلات تغير جوهر أو وجهة استخدام الأجزاء المشتركة، وتتطلب، بموجب المادة 1136، الفقرة 5، من القانون المدني، أغلبية مؤهلة (ثلثي قيمة المبنى). تحمي هذه القاعدة مصالح السكان من التعديلات الجوهرية. ومع ذلك، لا تندرج جميع التدخلات على الأجزاء المشتركة ضمن هذه الفئة الصارمة.

مبدأ محكمة النقض: تمييز حاسم

يتناول الحكم رقم 16148/2025 الصادر عن الدائرة المدنية الثانية لمحكمة النقض، برئاسة الدكتورة م. ف. ومقرر من الدكتور ر. ج.، قضية تركيب البوابات. في النزاع بين د. (ج. ج.) و ك. (إ. ك.)، رفضت المحكمة العليا الطعن، مما عزز توجهاً قائماً.

فيما يتعلق بالمجمعات السكنية، فإن قرار الجمعية العمومية الذي يأمر بتركيب بوابات عند مدخل منطقة المجمع السكني، لتنظيم المرور للمشاة والمركبات ومنع دخول الغرباء بشكل عشوائي، لا يعتبر ابتكاراً ولا يتطلب، بالتالي، الموافقة بأغلبية تمثل ثلثي قيمة المبنى، لأنه يتعلق باستخدام وتنظيم الشيء المشترك، دون تغيير وظيفته أو وجهة استخدامه، ودون إلغاء أو تقييد حق الانتفاع للسكان.

يوضح هذا القرار أن تركيب البوابات للأمن ليس ابتكاراً. السبب في ذلك هو أن هذا العمل:

• لا يغير وظيفة أو وجهة استخدام منطقة الدخول.
• لا يلغي أو يحد بشكل كبير من حق الانتفاع للسكان.

يهدف التدخل إلى تنظيم استخدام الشيء المشترك لأسباب أمنية، وليس إلى تغيير طبيعته أو منع استخدامه. ونتيجة لذلك، تكفي الأغلبية البسيطة (المادة 1136، الفقرة 2، من القانون المدني)، كما تم التأكيد عليه في أحكام متوافقة مثل الحكم رقم 4340 لعام 2013.

الأمن وموازنة المصالح

يسهل هذا التفسير اعتماد تدابير أمنية أساسية. الحاجة إلى حماية الممتلكات والمقيمين تتزايد، وتوجيه محكمة النقض يسمح بتنفيذ هذه التدخلات دون الأعباء الإجرائية للأغلبية المؤهلة. وبهذا يتحقق توازن بين حماية الأمن الجماعي والحفاظ على حق الانتفاع الفردي، شريطة ألا يؤدي العمل إلى تعديلات جوهرية أو قيود مفرطة.

خاتمة ونصائح عملية

يعد الحكم رقم 16148/2025 مرجعاً هاماً لقانون المجمعات السكنية. يؤكد مجدداً أن تركيب البوابات للأمن يندرج ضمن تنظيم استخدام الأجزاء المشتركة ولا يتطلب أغلبية مؤهلة. هذا يبسط قرارات الجمعيات العمومية الهادفة إلى تحسين الأمن، شريطة ألا تؤدي التدخلات إلى تغيير الوظيفة أو وجهة الاستخدام وألا تحد من انتفاع السكان. بالنسبة للمديرين والسكان، من الضروري تقييم طبيعة التدخل لضمان التطبيق الصحيح للقواعد ومنع المنازعات.