Porți în Condominiu: Majoritate Simplă sau Calificată? Orientarea Curții de Casație prin Hotărârea nr. 16148/2025

Gestionarea spațiilor comune în condominiu generează adesea întrebări, în special atunci când vine vorba de intervenții care vizează siguranța, cum ar fi instalarea de porți. Întrebarea crucială este: aceste lucrări necesită o majoritate calificată, specifică "inovațiilor", sau o majoritate simplă? Curtea de Casație, prin hotărârea nr. 16148 din 16 iunie 2025, a oferit un clarificări esențiale, conturând granițele dintre inovație și reglementarea utilizării.

Cadrul Normativ: Inovații și Majorități

Codul Civil distinge lucrările în condominiu. Articolul 1120 din Codul Civil definește inovațiile ca modificări care alterează substanța sau destinația spațiilor comune, necesitând, conform articolului 1136, alineatul 5, din Codul Civil, o majoritate calificată (două treimi din valoarea clădirii). Această normă protejează interesele locatarilor împotriva modificărilor substanțiale. Nu toate intervențiile asupra spațiilor comune intră însă în această categorie strictă.

Decizia Curții de Casație: Distincție Crucială

Hotărârea nr. 16148/2025 a Secției a Doua Civile a Curții de Casație, prezidată de Doamna Judecător M. F. și având ca raportor pe Domnul Judecător R. G., abordează cazul instalării de porți. În litigiu între D. (G. G.) și C. (E. C.), Curtea Supremă a respins recursul, consolidând un anumit orientament.

În materie de condominiu în clădiri, nu intră în obiectul unei inovații și nu necesită, prin urmare, aprobarea cu un număr de voturi ce reprezintă două treimi din valoarea clădirii, deliberarea adunării cu care se dispune amplasarea de porți la intrarea în zona de condominiu, pentru a disciplina tranzitul pietonal și vehiculelor, împiedicând intrarea nediscriminatorie a persoanelor străine, deoarece aceasta se referă la utilizarea și reglementarea bunului comun, fără a-i altera funcția sau destinația, nici a suprima sau limita facultatea de folosință a locatarilor.

Această pronunțare clarifică faptul că instalarea de porți pentru siguranță nu este o inovație. Motivul constă în faptul că o astfel de lucrare:

• Nu alterează funcția sau destinația zonei de acces.
• Nu suprimă și nici nu limitează semnificativ facultatea de folosință a locatarilor.

Intervenția vizează reglementarea utilizării bunului comun din motive de siguranță, nu modificarea naturii acestuia sau precluderea utilizării. În consecință, este suficientă majoritatea simplă (Art. 1136, alineatul 2, din Codul Civil), așa cum a fost deja susținut în hotărâri conforme, precum nr. 4340 din 2013.

Siguranță și Echilibrarea Intereselor

Această interpretare facilitează adoptarea măsurilor de siguranță esențiale. Necesitatea protejării proprietății și a rezidenților este în creștere, iar orientarea Curții de Casație permite implementarea acestor intervenții fără sarcinile procedurale ale majorităților calificate. Se realizează astfel un echilibru între protecția siguranței colective și menținerea dreptului de folosință individuală, cu condiția ca lucrarea să nu implice alterări substanțiale sau limitări excesive.

Concluzii și Sfaturi Practice

Hotărârea nr. 16148/2025 este un punct de referință important pentru dreptul condominiilor. Aceasta reiterează faptul că instalarea de porți pentru siguranță intră în reglementarea utilizării spațiilor comune și nu necesită majoritatea calificată. Acest lucru simplifică deciziile adunării menite să îmbunătățească siguranța, cu condiția ca intervențiile să nu altereze funcția sau destinația și să nu limiteze folosința locatarilor. Pentru administratori și locatari, este fundamentală evaluarea naturii intervenției pentru a garanta aplicarea corectă a normelor și prevenirea litigiilor.