Ворота в кондоминиуме: простое или квалифицированное большинство? Позиция Кассационного суда с решением № 16148/2025

Управление общим имуществом в кондоминиуме часто вызывает вопросы, особенно когда речь идет о работах, касающихся безопасности, таких как установка ворот. Ключевой вопрос: требуют ли такие работы квалифицированного большинства, типичного для «инноваций», или простого большинства? Кассационный суд своим решением № 16148 от 16 июня 2025 года дал важное разъяснение, определив границы между инновацией и регулированием использования.

Нормативная база: инновации и большинство

Гражданский кодекс различает работы в кондоминиуме. Статья 1120 Гражданского кодекса определяет инновации как изменения, которые изменяют сущность или назначение общего имущества, требуя, согласно статье 1136, пункту 5 Гражданского кодекса, квалифицированного большинства (две трети стоимости здания). Эта норма защищает интересы жильцов от существенных изменений. Однако не все вмешательства в общее имущество подпадают под эту строгую категорию.

Позиция Кассационного суда: ключевое различие

Решение № 16148/2025 Второй гражданской секции Кассационного суда под председательством доктора М. Ф. и докладчика доктора Р. Г. рассматривает дело об установке ворот. В споре между Д. (Г. Г.) и К. (Е. К.) Верховный суд отклонил апелляцию, укрепив свою позицию.

В отношении кондоминиумов, решение собрания, предусматривающее установку ворот на входе в кондоминиум для регулирования пешеходного и транспортного движения, предотвращая несанкционированный доступ посторонних, не является инновацией и, следовательно, не требует одобрения большинством голосов, представляющим две трети стоимости здания, поскольку оно касается использования и регулирования общего имущества, не изменяя его функцию или назначение, а также не упраздняя и не ограничивая право пользования жильцов.

Это постановление разъясняет, что установка ворот для обеспечения безопасности не является инновацией. Причина в том, что такая работа:

• Не изменяет функцию или назначение зоны доступа.
• Не упраздняет и не ограничивает существенно право пользования жильцами.

Вмешательство направлено на регулирование использования общего имущества по соображениям безопасности, а не на изменение его характера или запрет использования. Следовательно, достаточно простого большинства (ст. 1136, п. 2 Гражданского кодекса), как уже утверждалось в аналогичных решениях, таких как № 4340 от 2013 года.

Безопасность и баланс интересов

Эта интерпретация облегчает принятие необходимых мер безопасности. Необходимость защиты собственности и жителей растет, и позиция Кассационного суда позволяет реализовать такие меры без процедурных обременений, связанных с квалифицированным большинством. Таким образом, достигается баланс между защитой коллективной безопасности и сохранением права индивидуального пользования, при условии, что работа не влечет за собой существенных изменений или чрезмерных ограничений.

Заключение и практические советы

Решение № 16148/2025 является важным ориентиром для права кондоминиумов. Оно подтверждает, что установка ворот для обеспечения безопасности относится к регулированию использования общего имущества и не требует квалифицированного большинства. Это упрощает принятие решений на собраниях, направленных на повышение безопасности, при условии, что вмешательства не изменяют функцию или назначение и не ограничивают пользование жильцами. Для управляющих и жильцов важно оценивать характер вмешательства, чтобы обеспечить правильное применение норм и предотвратить споры.