Condono edilizio e vincoli paesaggistici: la Cassazione chiarisce i limiti della sanabilità (Sentenza 26660/2025)

Il tema dell'abusivismo edilizio, soprattutto quando si scontra con la tutela di aree paesaggistiche e ambientali di pregio, è da sempre al centro di un acceso dibattito giuridico. La recente sentenza n. 26660, depositata il 21 luglio 2025 dalla Corte di Cassazione, presieduta dal Dott. D. N. V. e relata dal Dott. G. A., offre un'importante chiave di lettura sui limiti della sanabilità delle opere abusive, in particolare quando queste insistono su territori sottoposti a vincolo.

Il Contesto della Sentenza e il Caso Specifico

La vicenda processuale trae origine dal rigetto, da parte del Tribunale di Termini Imerese in data 11 marzo 2025, di una richiesta avanzata dall'imputato M. M. L'istanza mirava all'annullamento di un ordine di demolizione relativo a una costruzione abusiva per la quale era già intervenuta una condanna penale. L'opera in questione era stata realizzata all'interno del Parco nazionale dell'Etna, un'area di elevatissimo valore naturalistico e paesaggistico, soggetta a stringenti vincoli, tra cui quello idrogeologico.

Il nodo centrale della questione verteva sulla possibilità di sanare tale intervento abusivo, alla luce della normativa sul condono edilizio e, in particolare, di una specifica legge regionale siciliana. La difesa di M. M. invocava l'applicabilità dell'articolo 23 della legge della Regione Sicilia 10 agosto 1985, n. 37, che sembrerebbe prevedere la sanabilità delle opere abusive edificate nel Parco dell'Etna, previo rilascio del nulla osta dell'autorità competente per il vincolo. Tuttavia, la Suprema Corte ha dovuto confrontarsi con la necessità di armonizzare tale disposizione regionale con la più generale normativa statale in materia di condono edilizio.

La Massima della Cassazione: Un Principio di Gerarchia Normativa

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 26660/2025, ha ribadito un principio fondamentale in materia di reati edilizi e tutela del paesaggio. Ecco la massima che riassume il cuore della decisione:

In tema di reati edilizi, l'art. 23 legge regione Sicilia 10 agosto 1985, n. 37, che ha previsto la sanabilità delle opere abusive edificate nel Parco nazionale dell'Etna, previo rilascio del nulla osta dell'autorità competente per il vincolo, non può essere interpretato in senso confliggente con la normativa statale sul condono edilizio, di cui all'art. 32 d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 novembre 2003, n. 326, che ha consentito la condonabilità dei soli interventi di minore rilevanza, previa acquisizione del parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da censure il rigetto, da parte del giudice dell'esecuzione, della richiesta di annullamento dell'ordine di demolizione di una costruzione abusiva per la quale era intervenuta condanna penale sul rilievo della non sanabilità dell'intervento edilizio qualificato "nuova costruzione", realizzato in zona sottoposta a vincolo idrogeologico).

Questa pronuncia è di estrema importanza. La Cassazione chiarisce che una legge regionale, pur potendo disciplinare aspetti specifici, non può mai porsi in contrasto con i principi e i limiti stabiliti dalla normativa statale, soprattutto quando si tratta di materie di competenza esclusiva o concorrente dello Stato, come la tutela dell'ambiente e del paesaggio. L'articolo 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito con modificazioni dalla L. n. 326 del 2003) è molto chiaro: esso ha consentito la condonabilità dei soli "interventi di minore rilevanza". Ciò significa che le opere di "nuova costruzione", come quella realizzata da M. M. e qualificata tale dalla Corte, non rientrano in questa categoria e, di conseguenza, non possono essere sanate.

Inoltre, la sentenza sottolinea l'importanza imprescindibile del "parere favorevole dell'autorità preposta alla tutela del vincolo". Questo non è un mero adempimento burocratico, ma un filtro essenziale per garantire che qualsiasi intervento, anche di minore entità, sia compatibile con la salvaguardia del patrimonio paesaggistico e ambientale. Nel caso di M. M., l'opera, essendo una "nuova costruzione" in un'area sottoposta a vincolo idrogeologico, non poteva evidentemente beneficiare di tale sanatoria.

La Tutela del Paesaggio tra Normativa Statale e Regionale

La decisione della Cassazione ribadisce un principio cardine del nostro ordinamento: la prevalenza della normativa statale in materia di tutela ambientale e paesaggistica. L'articolo 9 della Costituzione italiana sancisce la tutela del paesaggio e del patrimonio storico e artistico della Nazione, elevandola a valore primario. Le leggi statali, come il D.L. n. 269/2003 e il Testo Unico dell'Edilizia (D.P.R. n. 380/2001), stabiliscono i confini entro cui le Regioni possono legiferare, garantendo un livello minimo e uniforme di protezione su tutto il territorio nazionale.

Nel contesto specifico dei condoni edilizi, le disposizioni statali hanno sempre introdotto limitazioni severe per le aree vincolate, proprio per evitare che la sanatoria di abusi potesse compromettere irrimediabilmente beni di valore collettivo. La legge regionale siciliana, pur prevedendo una forma di sanabilità, non può derogare a questi principi fondamentali, soprattutto quando l'intervento abusivo è di entità tale da configurarsi come "nuova costruzione" e insiste su un'area di pregio come il Parco dell'Etna, riconosciuto a livello internazionale.

Gli elementi chiave che emergono da questa pronuncia, fondamentali per comprendere i limiti della sanabilità in aree vincolate, possono essere così riassunti:

• **Prevalenza della normativa statale:** Le leggi regionali non possono confliggere con i principi e i limiti stabiliti dalla legislazione nazionale in materia di condono edilizio e tutela del paesaggio.
• **Limitazione agli interventi di "minore rilevanza":** Solo le opere di entità modesta possono essere oggetto di condono in aree vincolate; le "nuove costruzioni" sono escluse.
• **Necessità del "nulla osta" o parere favorevole:** L'autorizzazione dell'ente preposto alla tutela del vincolo è un requisito essenziale e non surrogabile.
• **Insanabilità delle opere in contrasto:** Un intervento edilizio abusivo che non rispetta questi criteri è da considerarsi insuscettibile di sanatoria, con la conseguente legittimità dell'ordine di demolizione.

Conclusioni

La sentenza n. 26660 del 2025 della Corte di Cassazione rappresenta un monito chiaro e forte per chiunque intenda realizzare interventi edilizi in aree sottoposte a vincolo. Essa rafforza il principio che la tutela del paesaggio e dell'ambiente è un valore primario e inderogabile del nostro ordinamento, che non può essere sacrificato in nome di interpretazioni estensive delle normative regionali sul condono. Per i cittadini e le imprese, ciò significa che la massima attenzione e il rispetto scrupoloso delle normative urbanistiche e paesaggistiche sono fondamentali, specialmente in contesti di pregio naturalistico. Affidarsi a professionisti esperti in diritto urbanistico e ambientale diventa quindi essenziale per evitare conseguenze legali gravi, come la demolizione delle opere abusive e le relative sanzioni penali.