ICI sobre áreas demaniales y concesiones: ¿quién paga el impuesto? La sentencia del Tribunal de Casación n.º 27259/2025
La tributación de las áreas demaniales representa desde siempre una temática compleja y fuente de numerosos litigios entre contribuyentes y administraciones locales. A menudo surgen dudas sobre quién debe hacerse cargo efectivamente de los tributos locales, como el ICI (hoy IMU), cuando un área demanial se otorga en concesión y, posteriormente, el concesionario cede su disfrute a terceros. La reciente ordenanza del Tribunal de Casación n.º 27259 del 12 de octubre de 2025 aborda precisamente este escenario común, ofreciendo importantes aclaraciones respecto a la subjetividad pasiva del impuesto.
El caso y la decisión del Tribunal Supremo
La controversia involucró a P. (representado por G. M.) y R. (representado por D. R.) en relación con la determinación del sujeto pasivo a efectos del ICI por la concesión de bienes del dominio público marítimo destinados a la construcción y gestión de un puerto deportivo. Específicamente, se discutía si la cesión temporal a terceros del derecho de uso de los puntos de amarre podía eximir o transferir la obligación tributaria del concesionario principal a los subusuarios finales. Los jueces de legitimidad confirmaron la decisión del Tribunal de Justicia Tributaria de Segunda Instancia del Lacio, reiterando que la titularidad de la relación concesional principal es el único elemento determinante para la identificación del sujeto pasivo del impuesto.
La máxima del Tribunal de Casación
En materia de ICI sobre áreas demaniales, el sujeto pasivo del impuesto es el concesionario, sin que tenga relevancia, a tal efecto, la eventual transferencia del derecho de disfrute a terceros, mientras el título concesional no sea revocado o anulado.
Esta máxima expresa un principio de derecho claro y lineal: la relación tributaria se establece directa y exclusivamente entre el ente impositivo y el sujeto que ha obtenido la concesión del espacio demanial. La transferencia del disfrute del bien a terceros, por ejemplo mediante contratos de subconcesión o de uso temporal de amarres, constituye una relación de naturaleza puramente privatista que no tiene ninguna eficacia externa frente al fisco.
Los puntos clave de la decisión
Para comprender plenamente el alcance de esta resolución, es necesario centrarse en algunos aspectos esenciales que regulan los tributos locales sobre las áreas demaniales:
- Centralidad del título concesional: Mientras la concesión demanial esté vigente, no revocada y no anulada, el concesionario sigue siendo el único referente para el pago del impuesto.
- Irrelevancia de los pactos privados: Los eventuales acuerdos de cesión del disfrute a terceros no modifican la subjetividad pasiva tributaria definida por la ley.
- Continuidad jurisprudencial: La decisión se sitúa en línea con los precedentes orientamientos de legitimidad, consolidando una doctrina ya consolidada y previsible.
Conclusiones e implicaciones prácticas
La sentencia n.º 27259/2025 del Tribunal de Casación ofrece una importante lección práctica para todos los operadores del sector, en particular para los gestores de infraestructuras turísticas y portuarias. Quien obtiene una concesión demanial debe ser consciente de que la obligación de abonar los tributos locales recae enteramente sobre sí mismo, independientemente de las sucesivas fórmulas contractuales de explotación comercial del bien con terceros usuarios. Para protegerse, los concesionarios deberán prever eventualmente cláusulas específicas de resarcimiento económico en los contratos privados, sin perjuicio de que, frente a la Administración Financiera, serán siempre ellos quienes deban responder en primera persona.
