ICI sur les zones domaniales et concessions : qui doit payer l'impôt ? L'arrêt de la Cour de cassation n° 27259/2025

L'imposition des zones domaniales a toujours représenté une thématique complexe et source de nombreux contentieux entre les contribuables et les administrations locales. Des doutes surgissent souvent quant à savoir qui doit effectivement supporter la charge des impôts locaux, tels que l'ICI (aujourd'hui IMU), lorsqu'une zone domaniale est concédée et que, par la suite, le concessionnaire en cède la jouissance à des tiers. La récente ordonnance de la Cour de cassation n° 27259 du 12 octobre 2025 aborde précisément ce scénario courant, en offrant d'importantes clarifications concernant la subjectivité passive de l'impôt.

L'affaire et la décision de la Cour suprême

Le litige a impliqué P. (représenté par G. M.) et R. (représenté par D. R.) concernant la détermination du sujet passif aux fins de l'ICI pour la concession de biens du domaine maritime destinés à la réalisation et à la gestion d'un port de plaisance. Plus précisément, il s'agissait de déterminer si la cession temporaire à des tiers du droit d'utilisation des postes d'amarrage pouvait exempter ou transférer l'obligation fiscale du concessionnaire principal aux sous-utilisateurs finaux. Les juges de légitimité ont confirmé la décision de la Cour de justice fiscale de second degré du Latium, réaffirmant que la titularité du rapport de concession principal est le seul élément déterminant pour l'identification du sujet passif de l'impôt.

La maxime de la Cour de cassation

En matière d'ICI sur les zones domaniales, le sujet passif de l'impôt est le concessionnaire, sans que l'éventuel transfert du droit de jouissance à des tiers n'ait d'incidence à cet égard, tant que le titre de concession n'est pas révoqué ou annulé.

Cette maxime exprime un principe de droit clair et linéaire : le rapport fiscal s'instaure directement et exclusivement entre l'entité impositrice et le sujet qui a obtenu la concession de l'espace domanial. Le transfert de la jouissance du bien à des tiers, par exemple par le biais de contrats de sous-concession ou d'utilisation temporaire d'amarrages, constitue un rapport de nature purement privée qui n'a aucune efficacité externe vis-à-vis du fisc.

Les points clés de la décision

Pour comprendre pleinement la portée de cet arrêt, il convient de se concentrer sur certains aspects essentiels qui régissent les impôts locaux sur les zones domaniales :

• Centralité du titre de concession : Tant que la concession domaniale est en vigueur, non révoquée et non annulée, le concessionnaire demeure le seul interlocuteur pour le paiement de l'impôt.
• Non-pertinence des accords privés : Les éventuels accords de cession de jouissance à des tiers ne modifient pas la subjectivité passive fiscale définie par la loi.
• Continuité jurisprudentielle : La décision s'inscrit dans la lignée des précédents orientations de légitimité, consolidant une jurisprudence désormais granitique et prévisible.

Conclusions et implications pratiques

L'arrêt n° 27259/2025 de la Cour de cassation offre une importante leçon pratique pour tous les opérateurs du secteur, en particulier pour les gestionnaires d'infrastructures touristiques et portuaires. Quiconque obtient une concession domaniale doit être conscient que l'obligation de verser les impôts locaux lui incombe entièrement, indépendamment des formules contractuelles ultérieures d'exploitation commerciale du bien avec des tiers utilisateurs. Pour se protéger, les concessionnaires devront éventuellement prévoir des clauses spécifiques de recours économique dans les contrats privés, étant entendu que face à l'Administration financière, ils seront toujours les seuls à devoir répondre en personne.