Oporezivanje IMU za urbana područja F/1: pojašnjenja Kasacionog suda u presudi br. 26673/2025

Utvrđivanje opštinskog poreza na nepokretnosti (IMU) često predstavlja polje sukoba između poreskih obveznika i opštinskih uprava, posebno kada je reč o kvalifikaciji graničnih područja sa katastarskog stanovišta. Jedan od karakterističnih slučajeva je onaj koji se odnosi na takozvana urbana područja evidentirana u kategoriji F/1, koja nemaju direktan katastarski prihod. O ovoj temi se izjasnio Kasacioni sud u nedavnoj i važnoj presudi br. 26673 od 3. oktobra 2025. godine, kojom je rešen spor između L. D. P. i L. S., pružajući jasan i konačan interpretativni okvir.

Klasifikacija područja F/1: ni objekti ni poljoprivredno zemljište

Urbana područja klasifikovana u katastarsku kategoriju F/1 oduvek su predstavljala problem poreskog svrstavanja. Budući da je reč o delovima urbanog prostora koji nisu izgrađeni u strogom smislu, ali su pretrpeli izmene usled ljudske intervencije, njihovo izjednačavanje sa tradicionalnim kategorijama za potrebe IMU poreza oduvek je bilo sporno. Vrhovni sud, predvođen predsednikom G. M. S. i sudijom izvestiocem G. L. S., rešio je ovo pitanje isključivanjem mogućnosti izjednačavanja kako sa objektima, tako i sa poljoprivrednim zemljištem.

Za potrebe IMU poreza, tzv. urbana područja, čija katastarska klasifikacija u kategoriju F/1 isključuje dodelu prihoda, u skladu sa čl. 3, stav 2, tačka d, ministarskog dekreta br. 28 iz 1998. godine, ne mogu se izjednačiti sa 'objektima' - zbog nedostatka izgradnje u tehničkom smislu, odnosno realizacije pokrivenih konstrukcija na jednom ili više nivoa - niti sa 'poljoprivrednim zemljištem' - zbog izmene prirodnog stanja zemljišta usled radova koji se mogu pripisati antropogenom uticaju -, već se moraju smatrati 'građevinskim zemljištem' u smislu čl. 5, stav 5, zakonodavnog dekreta br. 504 iz 1992. godine (kako je navedeno u čl. 13, stav 3, zakonskog dekreta br. 201 iz 2011. godine, pretvorenog uz izmene zakonom br. 214 iz 2011. godine), sa posledicom da se porez mora obračunati na osnovu 'tržišne vrednosti u redovnom prometu', uzimajući u obzir mogućnost gradnje koja proizilazi iz odredbi urbanističkog planiranja.

Obračun poreske osnovice i tržišna vrednost

Kao što je pojašnjeno u gore navedenom pravnom stavu, Kasacioni sud je utvrdio logičan i rigorozan princip. Pošto područje F/1 nema pokrivene konstrukcije, ono se ne može smatrati objektom. Istovremeno, prisustvo ljudskih radova koji su izmenili prirodno stanje zemljišta sprečava njegovu kvalifikaciju kao poljoprivrednog zemljišta. Prema tome, jedini mogući put je izjednačavanje sa građevinskim zemljištem.

Ovo podrazumeva precizna pravila za obračun IMU poreza:

• Porez se ne može obračunavati na katastarskoj osnovi, s obzirom na odsustvo prihoda za kategoriju F/1.
• Poreska osnovica se mora odrediti polazeći od tržišne vrednosti zemljišta u redovnom prometu.
• Mora se uzeti u obzir stvarna mogućnost gradnje na zemljištu, onako kako je definisana instrumentima urbanističkog planiranja opštine.

Zaključci

Presuda br. 26673/2025 Kasacionog suda predstavlja prekretnicu od suštinskog značaja za upravljanje lokalnim porezima. Za poreske obveznike koji su vlasnici područja F/1, ova odluka nalaže pažljivu proveru tržišnih vrednosti koje primenjuju opštine, izbegavajući proizvoljno ili nesrazmerno oporezivanje. Za opštinske poreske službe, s druge strane, ocrtava se jasan interpretativni put koji smanjuje rizik od sudskih sporova, vezujući poreske zahteve za objektivne kriterijume povezane sa stvarnim urbanističkim planiranjem teritorije.