La validez de los contratos inmobiliarios y la rectificación de las declaraciones urbanísticas: el análisis de la Ordenanza n.º 30827/2025

Cuando se compra o se vende una vivienda, la regularidad urbanística es uno de los temas más delicados y fuente de frecuentes litigios. A menudo surge la duda sobre qué sucede si en el contrato de compraventa inmobiliaria se incluyen declaraciones que no se corresponden con la realidad sobre la fecha de construcción del edificio. La Corte de Casación, con la importante ordenanza n.º 30827 del 24 de noviembre de 2025, ha ofrecido una aclaración fundamental sobre este aspecto, delimitando las fronteras entre la nulidad del acto y la posibilidad de salvar el acuerdo mediante un posterior acto de rectificación.

El caso y la naturaleza de la nulidad urbanística

El litigio tiene su origen en una compraventa en la que el vendedor, T. (representado por O. R.), había declarado que el inmueble había sido construido en una época anterior al 1 de septiembre de 1967. Dicha declaración, sin embargo, resultó ser falsa. La contraparte, G., invocó entonces la nulidad del contrato de conformidad con el art. 40 de la Ley n.º 47 de 1985. El Tribunal de Apelación de Reggio Calabria había desestimado la demanda de nulidad, decisión que fue posteriormente confirmada por el Tribunal Supremo. Pero, ¿cuál es el principio fundamental establecido por los jueces?

La clave reside en la distinción entre nulidad textual y nulidad sustancial. Según la consolidada orientación de la jurisprudencia, inaugurada por la histórica sentencia de las Secciones Unidas n.º 8230 de 2019, la nulidad prevista por la ley urbanística tiene carácter formal y textual. Esto significa que el acto es nulo solo si faltan por completo las menciones prescritas por la ley, y no por la mera falta de conformidad objetiva del inmueble con las normas urbanísticas.

La doctrina de la Casación

Para comprender plenamente el alcance de esta decisión, es útil leer la doctrina oficial expresada en la ordenanza n.º 30827/2025:

De la naturaleza textual de la nulidad conminada por el art. 40 de la Ley n.º 47 de 1985 se deriva que la declaración del vendedor en el acto de transmisión sobre la época de construcción del inmueble (en este caso, anterior al 1 de septiembre de 1967) es alternativa a la inclusión en el acto de las referencias al título urbanístico, con la consecuencia de que la declaración mendaz relativa a la época de construcción del bien no conlleva la nulidad del acto traslativo si esta es superada, en sede de rectificación del acto, mediante la presentación y mención de los títulos habilitantes del inmueble, reales y referibles a la construcción.

Como explicaron claramente los jueces de legitimidad, la ley exige, bajo pena de nulidad, que el acto contenga o bien la mención del título habilitante (ej. licencia de obras, permiso de construcción) o, alternativamente, la declaración sustitutiva de acta notoria que certifique el inicio de la construcción en fecha anterior al 1 de septiembre de 1967. Estas dos menciones son entre sí alternativas.

La subsanación mediante el acto de rectificación

El punto más innovador y tranquilizador para la estabilidad del tráfico jurídico se refiere a la posibilidad de remediar un error o una falsedad inicial. Si el vendedor declara falsamente que el inmueble es anterior a 1967, pero el edificio cuenta en realidad con títulos urbanísticos regulares (aunque posteriores a dicha fecha), el contrato de compraventa no es irremediablemente nulo. La nulidad puede evitarse si se cumplen las siguientes condiciones:

• Los títulos habilitantes del inmueble existen realmente en el momento de la firma del acto traslativo;
• Dichos títulos son efectivamente referibles a la construcción en cuestión;
• Se redacta un posterior acto de rectificación en el que dichos títulos habilitantes reales son presentados y mencionados expresamente.

De este modo, la falsa declaración inicial es superada y subsanada por la posterior integración documental, salvaguardando los efectos de la transmisión de la propiedad y protegiendo la confianza del comprador en la real regularidad urbanística del bien.

Conclusiones

La ordenanza n.º 30827/2025 de la Corte de Casación se alinea con la necesidad de garantizar la seguridad de las transacciones inmobiliarias, evitando que vicios puramente formales o declaraciones inexactas –pero fácilmente subsanables– puedan destruir contratos económicamente relevantes. El pronunciamiento reitera que la nulidad urbanística no es un instrumento de castigo incondicional, sino una tutela destinada a garantizar que en el mercado circulen solo inmuebles para los cuales el Estado ha emitido un título urbanístico regular, cuya existencia puede ser certificada incluso ex post.