Cancelas en Comunidades de Propietarios: ¿Mayoría Simple o Cualificada? La Orientación de la Cassazione con la Sentencia n. 16148/2025

La gestión de las partes comunes en una comunidad de propietarios genera a menudo interrogantes, especialmente cuando se trata de intervenciones que afectan a la seguridad, como la instalación de cancelas. La pregunta crucial es: ¿estas obras requieren una mayoría cualificada, típica de las "innovaciones", o una mayoría simple? La Corte de Cassazione, con la sentencia n. 16148 del 16 de junio de 2025, ha proporcionado una aclaración esencial, delineando los límites entre innovación y regulación del uso.

El Marco Normativo: Innovaciones y Mayorías

El Código Civil distingue las obras en comunidades de propietarios. El artículo 1120 del Código Civil define las innovaciones como modificaciones que alteran la sustancia o el destino de las partes comunes, requiriendo, según el artículo 1136, párrafo 5, del Código Civil, una mayoría cualificada (dos tercios del valor del edificio). Esta norma protege los intereses de los copropietarios frente a modificaciones sustanciales. Sin embargo, no todas las intervenciones en las partes comunes entran en esta estricta categoría.

La Máxima de la Cassazione: Distinción Crucial

La sentencia n. 16148/2025 de la Segunda Sección Civil de la Cassazione, presidida por la Dra. M. F. y con ponente el Dr. R. G., aborda el caso de la instalación de cancelas. En el litigio entre D. (G. G.) y C. (E. C.), la Suprema Corte desestimó el recurso, consolidando una orientación.

En materia de comunidades de propietarios, la resolución de la asamblea que dispone la colocación de cancelas en la entrada del área comunitaria, para regular el tránsito peatonal y vehicular impidiendo el acceso indiscriminado de extraños, no constituye una innovación y, por lo tanto, no requiere la aprobación con un número de votos que represente los dos tercios del valor del edificio, ya que se refiere al uso y a la regulación de la cosa común, sin alterar su función o destino, ni suprimir o limitar la facultad de disfrute de los copropietarios.

Esta resolución aclara que la instalación de cancelas para la seguridad no es una innovación. El motivo reside en que dicha obra:

• No altera la función o el destino del área de acceso.
• No suprime ni limita significativamente la facultad de disfrute de los copropietarios.

La intervención tiene como objetivo regular el uso de la cosa común por motivos de seguridad, no modificar su naturaleza ni impedir su utilización. En consecuencia, es suficiente la mayoría simple (artículo 1136, párrafo 2, del Código Civil), como ya se ha sostenido en sentencias conformes como la n. 4340 de 2013.

Seguridad y Equilibrio de Intereses

Esta interpretación facilita la adopción de medidas de seguridad esenciales. La necesidad de proteger la propiedad y a los residentes es creciente, y la orientación de la Cassazione permite implementar estas intervenciones sin las cargas procesales de las mayorías cualificadas. Se logra así un equilibrio entre la protección de la seguridad colectiva y el mantenimiento del derecho de disfrute individual, siempre que la obra no implique alteraciones sustanciales o limitaciones excesivas.

Conclusiones y Consejos Prácticos

La sentencia n. 16148/2025 es una referencia importante para el derecho de comunidades de propietarios. Reafirma que la instalación de cancelas para la seguridad se enmarca en la regulación del uso de las partes comunes y no requiere la mayoría cualificada. Esto simplifica las decisiones de la asamblea destinadas a mejorar la seguridad, siempre que las intervenciones no alteren la función o el destino y no limiten el disfrute de los copropietarios. Para administradores y copropietarios, es fundamental evaluar la naturaleza de la intervención para garantizar la correcta aplicación de las normas y prevenir litigios.