Житло для консьєржа в багатоквартирному будинку: Рішення Касаційного суду 15528/2025 та презумпція спільної власності
Питання спільних частин багатоквартирного будинку завжди було джерелом дискусій та суперечок. Серед найпоширеніших питань виділяється питання про правову природу житла консьєржа: чи є воно спільною власністю всіх співвласників, чи може бути приватною квартирою? Касаційний суд своїм Рішенням № 15528 від 10 червня 2025 року надав фундаментальне роз'яснення, підтвердивши принципи, якими слід керуватися при тлумаченні статті 1117 Цивільного кодексу з цього питання. Це рішення є ключовим для розуміння того, як встановлюється спільна власність на такі простори та які елементи повинні враховувати судді.
Нормативний контекст: Ст. 1117 ЦК та спільні частини
Стаття 1117 Цивільного кодексу перелічує частини будівлі, які є об'єктом спільної власності власників окремих квартир, якщо інше не випливає з правовстановлюючого документа. Серед них, у пункті 2, згадуються приміщення для консьєржа та житло для консьєржа. Однак ця презумпція спільної власності не є абсолютною і може бути спростована за наявності "правостановлюючого документа, що свідчить про протилежне". Але що саме означає "правостановлюючий документ, що свідчить про протилежне" і як встановлюється призначення майна для спільного використання?
Це питання було предметом судового спору між паном Д. М. та паном Ц. Л., який був вирішений спочатку в першій інстанції, а потім в апеляційному порядку Міланським апеляційним судом, перш ніж дійти до розгляду Верховним судом. Оскаржуване рішення від 25.10.2018 року відхилило позови, і Касаційний суд підтвердив цю позицію, надавши цінні тлумачні деталі.
Ключовий момент Рішення 15528/2025: Призначення на момент створення багатоквартирного будинку
Суть рішення Касаційного суду полягає у визначенні моменту та способу встановлення призначення житла консьєржа. Верховний суд роз'яснив, що розслідування суду першої інстанції повинно зосереджуватися на конкретному історичному моменті: моменті створення багатоквартирного будинку. Це зазвичай відбувається з першим продажем окремої квартири первісним власником усієї будівлі.
У сфері багатоквартирних будинків, для встановлення того, чи є квартира спільною, згідно зі ст. 1117, п. 2, ЦК, оскільки вона призначена для житла консьєржа, суд першої інстанції повинен встановити, чи на момент створення багатоквартирного будинку, внаслідок відчуження окремих квартир первісним власником усієї будівлі, таке призначення було здійснено, явно чи фактично, інакше слід виключити спільну власність співвласників на неї.
Ця максима має надзвичайне значення. Касаційний суд наголошує, що недостатньо, щоб житло на даний момент використовувалося або було оформлене як житло консьєржа, щоб вважатися спільною частиною. Важливо, щоб це призначення було встановлено на момент виникнення багатоквартирного будинку, тобто коли забудовник або єдиний власник почав продавати окремі квартири, створюючи спільну власність на спільні частини.
Призначення може бути:
- Явним: Випливає з офіційного документа, такого як договірний статут багатоквартирного будинку, акт купівлі окремих квартир або спеціальний нотаріальний акт.
- Фактичним: Випливає з об'єктивних та однозначних обставин, які на момент створення багатоквартирного будинку чітко вказували на намір призначити цю квартиру для спільного використання як житло консьєржа. Це може включати структурне планування, передбачення послуг консьєржа або інші конкретні докази.
Якщо не вдається довести таке явне чи фактичне призначення на момент створення багатоквартирного будинку, то презумпція спільної власності статті 1117 ЦК втрачає силу, і житло консьєржа не може вважатися спільною власністю співвласників. Це означає, що квартира залишається у виключній власності первісного забудовника або того, хто її згодом придбав як приватне майно.
Практичні наслідки для багатоквартирних будинків та адміністраторів
Рішення 15528/2025 надає чіткість, але також вимагає більшої уваги. Для співвласників це означає, що просте існування приміщення, визначеного як "житло консьєржа", не гарантує його спільної власності. Необхідно буде перевірити документи про походження та історію будівлі. Для адміністраторів багатоквартирних будинків це рішення підкреслює важливість:
- Ретельного ознайомлення зі статутом багатоквартирного будинку та актами купівлі.
- Відновлення історії будівлі, особливо у зв'язку з її створенням.
- Обережної оцінки включення таких квартир до спільних частин, особливо у разі суперечок.
Рішення Касаційного суду узгоджується з попередніми позиціями (як Рішення № 14796 від 2017 року, на яке посилається це рішення), які завжди наголошували на "правостановлюючому документі, що свідчить про протилежне" та його правильному тлумаченні. Принцип чіткий: презумпція спільної власності є сильною, але не непереможною, і доказ протилежного повинен бути суворим і стосуватися конкретного моменту.
Висновок
Рішення № 15528 від 10 червня 2025 року Касаційного суду є твердою точкою у складному питанні багатоквартирних будинків. Воно підтверджує, що для встановлення спільної природи житла консьєржа, вирішальним елементом є його призначення, явне чи фактичне, на момент створення багатоквартирного будинку. Ця вказівка є фундаментальною для запобігання та вирішення суперечок, надаючи співвласникам, адміністраторам та суддям єдиний критерій для встановлення власності.
У разі сумнівів або суперечок щодо власності на спільні простори багатоквартирного будинку, завжди рекомендується звертатися до кваліфікованих юристів, які спеціалізуються на законодавстві про багатоквартирні будинки. Ретельний аналіз документації та історичного контексту може мати вирішальне значення для захисту ваших прав та запобігання неприємним сюрпризам.
