Alloggio del Portiere in Condominio: La Sentenza della Cassazione 15528/2025 e la Presunzione di Comproprietà

Il tema delle parti comuni in condominio è da sempre fonte di dibattiti e contenziosi. Tra le questioni più ricorrenti, spicca quella relativa alla natura giuridica dell'alloggio del portiere: è una proprietà comune di tutti i condòmini o può essere un'unità immobiliare privata? La Corte di Cassazione, con la Sentenza n. 15528 del 10 giugno 2025, ha offerto un chiarimento fondamentale, ribadendo i principi che devono guidare l'interpretazione dell'articolo 1117 del Codice Civile in materia. Questa decisione è cruciale per comprendere come si stabilisce la comproprietà di tali spazi e quali elementi i giudici devono considerare.

Il Contesto Normativo: L'Art. 1117 c.c. e le Parti Comuni

L'articolo 1117 del Codice Civile elenca le parti dell'edificio che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari, salvo che il contrario risulti dal titolo. Tra queste, al punto 2, sono menzionati i locali per la portineria e l'alloggio del portiere. Tuttavia, questa presunzione di comunione non è assoluta e può essere superata se esiste un "titolo contrario". Ma cosa si intende esattamente per "titolo contrario" e come si accerta la destinazione di un bene all'uso comune?

La questione è stata oggetto del contenzioso tra il signor D. M. e il signor C. L., risolto in primo grado e poi in appello dalla Corte d'Appello di Milano, prima di giungere al vaglio della Suprema Corte. La sentenza impugnata, datata 25/10/2018, aveva rigettato le pretese, e la Cassazione ha confermato tale orientamento, fornendo preziosi dettagli interpretativi.

La Chiave della Sentenza 15528/2025: La Destinazione all'Atto della Costituzione del Condominio

Il cuore della pronuncia della Cassazione risiede nella definizione del momento e delle modalità con cui si deve accertare la destinazione dell'alloggio del portiere. La Suprema Corte ha chiarito che l'indagine del giudice di merito deve concentrarsi su un preciso momento storico: quello della costituzione del condominio. Questo avviene, tipicamente, con la prima alienazione di una singola unità immobiliare da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato.

In tema di condominio negli edifici, per stabilire se un'unità immobiliare è comune, ai sensi dell'art. 1117, n. 2, c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se, all'atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, dovendosi altrimenti escludere la proprietà comune dei condòmini su di essa.

Questa massima è di estrema importanza. La Cassazione sottolinea che non è sufficiente che l'alloggio sia attualmente utilizzato o configurato come alloggio del portiere per essere considerato parte comune. È fondamentale che questa destinazione sia stata stabilita al momento in cui il condominio è sorto, cioè quando il costruttore o l'unico proprietario ha iniziato a vendere le singole unità immobiliari, dando vita alla comproprietà sulle parti comuni.

La destinazione può essere:

• Espressa: Risulta da un atto formale, come il regolamento condominiale contrattuale, l'atto di acquisto delle singole unità o un atto notarile specifico.
• Di fatto: Si desume da circostanze oggettive e univoche che, al momento della costituzione del condominio, indicavano chiaramente l'intenzione di destinare quell'unità immobiliare all'uso comune come alloggio del portiere. Questo può includere la configurazione strutturale, la previsione di servizi di portierato, o altre evidenze concrete.

Se non si riesce a provare tale destinazione, né espressa né di fatto, al momento della costituzione del condominio, allora la presunzione di comunione dell'articolo 1117 c.c. viene meno e l'alloggio del portiere non può essere considerato proprietà comune dei condòmini. Questo implica che l'unità immobiliare rimane di proprietà esclusiva dell'originario costruttore o di chi l'ha successivamente acquistata come bene privato.

Implicazioni Pratiche per Condomini e Amministratori

La sentenza 15528/2025 offre chiarezza ma impone anche una maggiore attenzione. Per i condòmini, significa che la mera esistenza di un locale identificato come "alloggio del portiere" non ne garantisce la proprietà comune. Sarà necessario verificare gli atti di provenienza e la storia del fabbricato. Per gli amministratori di condominio, la pronuncia evidenzia l'importanza di:

• Consultare attentamente il regolamento di condominio e gli atti di acquisto.
• Ricostruire la storia dell'edificio, soprattutto in relazione alla sua costituzione.
• Valutare con prudenza l'inclusione di tali unità immobiliari tra le parti comuni, soprattutto in caso di contestazioni.

La decisione della Cassazione è in linea con precedenti orientamenti (come la Sentenza n. 14796 del 2017, richiamata dalla stessa pronuncia), che hanno sempre posto l'accento sul "titolo contrario" e sulla sua corretta interpretazione. Il principio è chiaro: la presunzione di comunione è forte, ma non invincibile, e la prova contraria deve essere rigorosa e riferita a un momento ben preciso.

Conclusioni

La Sentenza n. 15528 del 10 giugno 2025 della Corte di Cassazione rappresenta un punto fermo nella complessa materia del condominio. Essa ribadisce che per stabilire la natura comune dell'alloggio del portiere, l'elemento determinante è la sua destinazione, espressa o di fatto, al momento della costituzione del condominio. Questa indicazione è fondamentale per prevenire e risolvere contenziosi, fornendo a condòmini, amministratori e giudici un criterio univoco per l'accertamento della proprietà.

In caso di dubbi o controversie relative alla proprietà di spazi condominiali, è sempre consigliabile rivolgersi a professionisti legali esperti in diritto condominiale. Un'analisi accurata della documentazione e del contesto storico può fare la differenza nel tutelare i propri diritti e prevenire spiacevoli sorprese.