Alojamiento del Portero en Comunidad de Propietarios: La Sentencia de la Cassazione 15528/2025 y la Presunción de Copropiedad

El tema de las partes comunes en una comunidad de propietarios siempre ha sido fuente de debates y litigios. Entre las cuestiones más recurrentes, destaca la relativa a la naturaleza jurídica del alojamiento del portero: ¿es una propiedad común de todos los copropietarios o puede ser una unidad inmobiliaria privada? La Corte de Cassazione, con la Sentencia n. 15528 del 10 de junio de 2025, ha ofrecido una aclaración fundamental, reiterando los principios que deben guiar la interpretación del artículo 1117 del Código Civil al respecto. Esta decisión es crucial para comprender cómo se establece la copropiedad de tales espacios y qué elementos deben considerar los jueces.

El Contexto Normativo: El Art. 1117 c.c. y las Partes Comunes

El artículo 1117 del Código Civil enumera las partes del edificio que son objeto de propiedad común de los propietarios de las unidades inmobiliarias individuales, salvo que lo contrario resulte del título. Entre estas, en el punto 2, se mencionan los locales para la portería y el alojamiento del portero. Sin embargo, esta presunción de comunidad no es absoluta y puede ser superada si existe un "título contrario". Pero, ¿qué se entiende exactamente por "título contrario" y cómo se acredita la destinación de un bien al uso común?

La cuestión ha sido objeto del litigio entre el señor D. M. y el señor C. L., resuelto en primera instancia y luego en apelación por la Corte de Apelación de Milán, antes de llegar al examen de la Suprema Corte. La sentencia impugnada, fechada 25/10/2018, había desestimado las pretensiones, y la Cassazione ha confirmado tal orientación, proporcionando valiosos detalles interpretativos.

La Clave de la Sentencia 15528/2025: La Destinación en el Momento de la Constitución de la Comunidad de Propietarios

El corazón de la resolución de la Cassazione reside en la definición del momento y las modalidades con las que se debe acreditar la destinación del alojamiento del portero. La Suprema Corte ha aclarado que la investigación del juez de mérito debe centrarse en un preciso momento histórico: el de la constitución de la comunidad de propietarios. Esto ocurre, típicamente, con la primera enajenación de una unidad inmobiliaria individual por parte del propietario originario del edificio completo.

En materia de comunidades de propietarios en edificios, para establecer si una unidad inmobiliaria es común, a tenor del art. 1117, n. 2, c.c., por estar destinada a alojamiento del portero, el juez de mérito debe acreditar si, en el momento de la constitución de la comunidad de propietarios, como consecuencia de la enajenación de los pisos individuales por parte del propietario originario del edificio completo, ha existido tal destinación, expresa o de hecho, debiéndose de lo contrario excluir la propiedad común de los copropietarios sobre ella.

Esta máxima es de suma importancia. La Cassazione subraya que no es suficiente que el alojamiento sea *actualmente* utilizado o configurado como alojamiento del portero para ser considerado parte común. Es fundamental que esta destinación se haya establecido en el momento en que surgió la comunidad de propietarios, es decir, cuando el constructor o el único propietario comenzó a vender las unidades inmobiliarias individuales, dando lugar a la copropiedad sobre las partes comunes.

La destinación puede ser:

• Expresa: Resulta de un acto formal, como el reglamento de copropiedad contractual, el acto de compra de las unidades individuales o un acto notarial específico.
• De hecho: Se deduce de circunstancias objetivas e inequívocas que, en el momento de la constitución de la comunidad de propietarios, indicaban claramente la intención de destinar esa unidad inmobiliaria al uso común como alojamiento del portero. Esto puede incluir la configuración estructural, la previsión de servicios de portería, u otras evidencias concretas.

Si no se logra probar tal destinación, ni expresa ni de hecho, en el momento de la constitución de la comunidad de propietarios, entonces la presunción de comunidad del artículo 1117 c.c. decae y el alojamiento del portero no puede ser considerado propiedad común de los copropietarios. Esto implica que la unidad inmobiliaria permanece de propiedad exclusiva del constructor originario o de quien la haya adquirido posteriormente como bien privado.

Implicaciones Prácticas para Comunidades de Propietarios y Administradores

La sentencia 15528/2025 ofrece claridad pero también exige una mayor atención. Para los copropietarios, significa que la mera existencia de un local identificado como "alojamiento del portero" no garantiza su propiedad común. Será necesario verificar los actos de procedencia y la historia del edificio. Para los administradores de comunidades de propietarios, la resolución subraya la importancia de:

• Consultar atentamente el reglamento de copropiedad y los actos de compra.
• Reconstruir la historia del edificio, especialmente en relación con su constitución.
• Evaluar con prudencia la inclusión de tales unidades inmobiliarias entre las partes comunes, sobre todo en caso de impugnaciones.

La decisión de la Cassazione está en línea con orientaciones anteriores (como la Sentencia n. 14796 de 2017, citada por la misma resolución), que siempre han puesto el acento en el "título contrario" y en su correcta interpretación. El principio es claro: la presunción de comunidad es fuerte, pero no invencible, y la prueba en contrario debe ser rigurosa y referida a un momento bien preciso.

Conclusiones

La Sentencia n. 15528 del 10 de junio de 2025 de la Corte de Cassazione representa un punto firme en la compleja materia de las comunidades de propietarios. Reitera que para establecer la naturaleza común del alojamiento del portero, el elemento determinante es su destinación, expresa o de hecho, en el momento de la constitución de la comunidad de propietarios. Esta indicación es fundamental para prevenir y resolver litigios, proporcionando a copropietarios, administradores y jueces un criterio inequívoco para la acreditación de la propiedad.

En caso de dudas o controversias relativas a la propiedad de espacios comunes, siempre es recomendable recurrir a profesionales legales expertos en derecho de copropiedad. Un análisis exhaustivo de la documentación y del contexto histórico puede marcar la diferencia en la protección de los propios derechos y en la prevención de desagradables sorpresas.