Onderkomen van de conciërge in een appartementsgebouw: de uitspraak van de Cassatierechter 15528/2025 en het vermoeden van mede-eigendom

Het thema van gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw is altijd een bron van discussie en geschillen geweest. Onder de meest voorkomende kwesties valt die betreffende de juridische aard van het onderkomen van de conciërge: is het gemeenschappelijk eigendom van alle mede-eigenaars of kan het een privé-onroerende eenheid zijn? Het Hof van Cassatie heeft met uitspraak nr. 15528 van 10 juni 2025 een fundamentele verduidelijking geboden, waarbij de beginselen zijn herhaald die de interpretatie van artikel 1117 van het Burgerlijk Wetboek inzake dit onderwerp moeten sturen. Deze beslissing is cruciaal om te begrijpen hoe mede-eigendom van dergelijke ruimtes wordt vastgesteld en welke elementen de rechters moeten overwegen.

De Wettelijke Context: Art. 1117 BW en Gemeenschappelijke Delen

Artikel 1117 van het Burgerlijk Wetboek somt de delen van het gebouw op die gemeenschappelijk eigendom zijn van de eigenaars van de afzonderlijke onroerende eenheden, tenzij het tegendeel uit de titel blijkt. Onder deze, onder punt 2, worden de ruimtes voor de conciërge en het onderkomen van de conciërge genoemd. Dit vermoeden van gemeenschappelijkheid is echter niet absoluut en kan worden overwonnen indien er een "tegenstrijdige titel" bestaat. Maar wat wordt precies bedoeld met "tegenstrijdige titel" en hoe wordt de bestemming van een goed voor gemeenschappelijk gebruik vastgesteld?

De kwestie was het onderwerp van het geschil tussen de heer D. M. en de heer C. L., dat in eerste aanleg en vervolgens in hoger beroep door het Hof van Beroep van Milaan werd beslecht, alvorens voor het Hooggerechtshof te komen. De aangevochten uitspraak, gedateerd 25/10/2018, had de vorderingen afgewezen, en de Cassatierechter heeft deze lijn bevestigd, met waardevolle interpretatieve details.

De Kern van Uitspraak 15528/2025: De Bestemming op het Moment van Oprichting van het Appartementsgebouw

De kern van de uitspraak van de Cassatierechter ligt in de definitie van het moment en de wijze waarop de bestemming van het onderkomen van de conciërge moet worden vastgesteld. Het Hooggerechtshof heeft verduidelijkt dat het onderzoek van de feitenrechter zich moet richten op een specifiek historisch moment: dat van de oprichting van het appartementsgebouw. Dit gebeurt doorgaans met de eerste vervreemding van een afzonderlijke onroerende eenheid door de oorspronkelijke eigenaar van het gehele gebouw.

Inzake appartementsgebouwen, om vast te stellen of een onroerende eenheid gemeenschappelijk is, overeenkomstig art. 1117, nr. 2, BW, omdat deze bestemd is als onderkomen van de conciërge, moet de feitenrechter vaststellen of, op het moment van oprichting van het appartementsgebouw, als gevolg van de vervreemding van de afzonderlijke appartementen door de oorspronkelijke eigenaar van het gehele gebouw, een dergelijke bestemming, uitdrukkelijk of feitelijk, heeft plaatsgevonden, bij gebreke waarvan het gemeenschappelijk eigendom van de mede-eigenaars daarvan moet worden uitgesloten.

Deze uitspraak is van groot belang. De Cassatierechter benadrukt dat het niet volstaat dat het onderkomen *momenteel* wordt gebruikt of is ingericht als onderkomen van de conciërge om als gemeenschappelijk deel te worden beschouwd. Het is essentieel dat deze bestemming is vastgesteld op het moment dat het appartementsgebouw tot stand kwam, dat wil zeggen toen de bouwer of de enige eigenaar begon met de verkoop van de afzonderlijke onroerende eenheden, waardoor mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen ontstond.

De bestemming kan zijn:

• Uitdrukkelijk: Blijkt uit een formele akte, zoals het contractuele reglement van het appartementsgebouw, de aankoopakte van de afzonderlijke eenheden of een specifieke notariële akte.
• Feitelijk: Wordt afgeleid uit objectieve en ondubbelzinnige omstandigheden die op het moment van oprichting van het appartementsgebouw duidelijk de intentie aangaven om die onroerende eenheid te bestemmen voor gemeenschappelijk gebruik als onderkomen van de conciërge. Dit kan de structurele indeling, de voorziening van conciërgediensten of andere concrete bewijzen omvatten.

Indien deze bestemming, noch uitdrukkelijk noch feitelijk, op het moment van oprichting van het appartementsgebouw kan worden bewezen, dan vervalt het vermoeden van gemeenschappelijkheid van artikel 1117 BW en kan het onderkomen van de conciërge niet als gemeenschappelijk eigendom van de mede-eigenaars worden beschouwd. Dit impliceert dat de onroerende eenheid eigendom blijft van de oorspronkelijke bouwer of van degene die deze vervolgens als privé-goed heeft aangekocht.

Praktische Gevolgen voor Appartementsgebouwen en Beheerders

Uitspraak 15528/2025 biedt duidelijkheid, maar vereist ook meer aandacht. Voor mede-eigenaars betekent dit dat de loutere aanwezigheid van een ruimte die is aangemerkt als "onderkomen van de conciërge" geen garantie biedt voor gemeenschappelijk eigendom. Het zal nodig zijn om de eigendomsbewijzen en de geschiedenis van het gebouw te verifiëren. Voor beheerders van appartementsgebouwen benadrukt de uitspraak het belang van:

• Het zorgvuldig raadplegen van het reglement van het appartementsgebouw en de aankoopakten.
• Het reconstrueren van de geschiedenis van het gebouw, met name in relatie tot de oprichting ervan.
• Het voorzichtig beoordelen van de opname van dergelijke onroerende eenheden onder de gemeenschappelijke delen, vooral bij betwistingen.

De beslissing van de Cassatierechter sluit aan bij eerdere jurisprudentie (zoals uitspraak nr. 14796 van 2017, waarnaar in deze uitspraak wordt verwezen), die altijd de nadruk heeft gelegd op de "tegenstrijdige titel" en de correcte interpretatie ervan. Het principe is duidelijk: het vermoeden van gemeenschappelijkheid is sterk, maar niet onoverwinnelijk, en het tegenbewijs moet rigoureus zijn en betrekking hebben op een zeer specifiek moment.

Conclusies

Uitspraak nr. 15528 van 10 juni 2025 van het Hof van Cassatie vertegenwoordigt een vast punt in de complexe materie van appartementsgebouwen. Het herhaalt dat om de gemeenschappelijke aard van het onderkomen van de conciërge vast te stellen, het doorslaggevende element de bestemming ervan is, uitdrukkelijk of feitelijk, op het moment van oprichting van het appartementsgebouw. Deze aanwijzing is van fundamenteel belang om geschillen te voorkomen en op te lossen, en biedt mede-eigenaars, beheerders en rechters een eenduidig criterium voor het vaststellen van eigendom.

In geval van twijfel of geschillen met betrekking tot het eigendom van gemeenschappelijke ruimtes, is het altijd raadzaam om juridische professionals te raadplegen die gespecialiseerd zijn in appartementsrecht. Een nauwkeurige analyse van de documentatie en de historische context kan het verschil maken bij het beschermen van uw rechten en het voorkomen van onaangename verrassingen.