Alojamento do Porteiro em Condomínio: A Sentença da Cassação 15528/2025 e a Presunção de Copropriedade

O tema das partes comuns em condomínio é, desde sempre, fonte de debates e litígios. Entre as questões mais recorrentes, destaca-se a relativa à natureza jurídica do alojamento do porteiro: é uma propriedade comum de todos os condóminos ou pode ser uma unidade imobiliária privada? A Corte de Cassação, com a Sentença n.º 15528 de 10 de junho de 2025, ofereceu um esclarecimento fundamental, reiterando os princípios que devem guiar a interpretação do artigo 1117 do Código Civil em matéria. Esta decisão é crucial para compreender como se estabelece a copropriedade de tais espaços e quais elementos os juízes devem considerar.

O Contexto Normativo: O Art. 1117 c.c. e as Partes Comuns

O artigo 1117 do Código Civil enumera as partes do edifício que são objeto de propriedade comum dos proprietários das singulares unidades imobiliárias, salvo que o contrário resulte do título. Entre estas, no ponto 2, são mencionados os locais para a portaria e o alojamento do porteiro. No entanto, esta presunção de comunhão não é absoluta e pode ser superada se existir um "título contrário". Mas o que se entende exatamente por "título contrário" e como se apura a destinação de um bem ao uso comum?

A questão foi objeto do litígio entre o senhor D. M. e o senhor C. L., resolvido em primeira instância e depois em apelação pela Corte de Apelação de Milão, antes de chegar ao escrutínio da Suprema Corte. A sentença impugnada, datada de 25/10/2018, havia rejeitado as pretensões, e a Cassação confirmou tal orientação, fornecendo preciosos detalhes interpretativos.

A Chave da Sentença 15528/2025: A Destinação no Ato da Constituição do Condomínio

O cerne da pronúncia da Cassação reside na definição do momento e das modalidades com que se deve apurar a destinação do alojamento do porteiro. A Suprema Corte esclareceu que a investigação do juiz de mérito deve concentrar-se num preciso momento histórico: o da constituição do condomínio. Isto ocorre, tipicamente, com a primeira alienação de uma singular unidade imobiliária por parte do originário proprietário do inteiro edifício.

Em tema de condomínio em edifícios, para estabelecer se uma unidade imobiliária é comum, nos termos do art. 1117, n.º 2, c.c., por ter sido destinada a alojamento do porteiro, o juiz de mérito deve apurar se, no ato da constituição do condomínio, como consequência da alienação dos singulares apartamentos por parte do originário proprietário do inteiro edifício, houve tal destinação, expressa ou de facto, devendo-se, de outra forma, excluir a propriedade comum dos condóminos sobre ela.

Esta máxima é de extrema importância. A Cassação sublinha que não é suficiente que o alojamento seja *atualmente* utilizado ou configurado como alojamento do porteiro para ser considerado parte comum. É fundamental que esta destinação tenha sido estabelecida no momento em que o condomínio surgiu, ou seja, quando o construtor ou o único proprietário começou a vender as singulares unidades imobiliárias, dando origem à copropriedade sobre as partes comuns.

A destinação pode ser:

• Expressa: Resulta de um ato formal, como o regulamento de condomínio contratual, o ato de aquisição das singulares unidades ou um ato notarial específico.
• De facto: Deduz-se de circunstâncias objetivas e inequívocas que, no momento da constituição do condomínio, indicavam claramente a intenção de destinar aquela unidade imobiliária ao uso comum como alojamento do porteiro. Isto pode incluir a configuração estrutural, a previsão de serviços de portaria, ou outras evidências concretas.

Se não se conseguir provar tal destinação, nem expressa nem de facto, no momento da constituição do condomínio, então a presunção de comunhão do artigo 1117 c.c. cede e o alojamento do porteiro não pode ser considerado propriedade comum dos condóminos. Isto implica que a unidade imobiliária permanece de propriedade exclusiva do originário construtor ou de quem a adquiriu posteriormente como bem privado.

Implicações Práticas para Condomínios e Administradores

A sentença 15528/2025 oferece clareza, mas impõe também uma maior atenção. Para os condóminos, significa que a mera existência de um local identificado como "alojamento do porteiro" não garante a sua propriedade comum. Será necessário verificar os atos de proveniência e a história do edifício. Para os administradores de condomínio, a pronúncia evidencia a importância de:

• Consultar atentamente o regulamento de condomínio e os atos de aquisição.
• Reconstituir a história do edifício, sobretudo em relação à sua constituição.
• Avaliar com prudência a inclusão de tais unidades imobiliárias entre as partes comuns, sobretudo em caso de contestações.

A decisão da Cassação está em linha com precedentes orientações (como a Sentença n.º 14796 de 2017, referida pela própria pronúncia), que sempre puseram ênfase no "título contrário" e na sua correta interpretação. O princípio é claro: a presunção de comunhão é forte, mas não invencível, e a prova em contrário deve ser rigorosa e referida a um momento bem preciso.

Conclusões

A Sentença n.º 15528 de 10 de junho de 2025 da Corte de Cassação representa um ponto firme na complexa matéria do condomínio. Ela reitera que, para estabelecer a natureza comum do alojamento do porteiro, o elemento determinante é a sua destinação, expressa ou de facto, no momento da constituição do condomínio. Esta indicação é fundamental para prevenir e resolver litígios, fornecendo a condóminos, administradores e juízes um critério inequívoco para o apuramento da propriedade.

Em caso de dúvidas ou controvérsias relativas à propriedade de espaços condominiais, é sempre aconselhável recorrer a profissionais legais especialistas em direito condominial. Uma análise acurada da documentação e do contexto histórico pode fazer a diferença na proteção dos seus direitos e na prevenção de desagradáveis surpresas.