Logement du concierge en copropriété : l'arrêt de la Cour de cassation 15528/2025 et la présomption de copropriété

Le thème des parties communes en copropriété est depuis toujours une source de débats et de litiges. Parmi les questions les plus récurrentes, celle relative à la nature juridique du logement du concierge se distingue : s'agit-il d'une propriété commune de tous les copropriétaires ou peut-il s'agir d'une unité immobilière privée ? La Cour de cassation, par son arrêt n° 15528 du 10 juin 2025, a apporté une clarification fondamentale, réaffirmant les principes qui doivent guider l'interprétation de l'article 1117 du Code civil en la matière. Cette décision est cruciale pour comprendre comment s'établit la copropriété de tels espaces et quels éléments les juges doivent prendre en considération.

Le Contexte Normatif : L'Art. 1117 c.c. et les Parties Communes

L'article 1117 du Code civil énumère les parties de l'immeuble qui font l'objet de la propriété commune des propriétaires des unités immobilières individuelles, sauf disposition contraire du titre. Parmi celles-ci, au point 2, sont mentionnés les locaux de la conciergerie et le logement du concierge. Cependant, cette présomption de communauté n'est pas absolue et peut être écartée s'il existe un "titre contraire". Mais que faut-il entendre exactement par "titre contraire" et comment s'établit la destination d'un bien à l'usage commun ?

La question a fait l'objet du litige entre M. D. M. et M. C. L., résolu en première instance puis en appel par la Cour d'appel de Milan, avant d'être examiné par la Cour suprême. L'arrêt attaqué, daté du 25/10/2018, avait rejeté les demandes, et la Cour de cassation a confirmé cette orientation, fournissant de précieux détails interprétatifs.

La Clé de l'Arrêt 15528/2025 : La Destination à l'Acte de Constitution de la Copropriété

Le cœur de la décision de la Cour de cassation réside dans la définition du moment et des modalités selon lesquels la destination du logement du concierge doit être établie. La Cour suprême a précisé que l'enquête du juge du fond doit se concentrer sur un moment historique précis : celui de la constitution de la copropriété. Celle-ci intervient, typiquement, lors de la première aliénation d'une unité immobilière individuelle par le propriétaire initial de l'immeuble entier.

En matière de copropriété d'immeubles, pour établir si une unité immobilière est commune, au sens de l'art. 1117, n° 2, c.c., parce qu'elle est destinée au logement du concierge, le juge du fond doit vérifier si, à l'acte de constitution de la copropriété, suite à l'aliénation des appartements individuels par le propriétaire initial de l'immeuble entier, il y a eu une telle destination, expresse ou de fait, à défaut de quoi la propriété commune des copropriétaires sur celle-ci doit être exclue.

Cette maxime est d'une extrême importance. La Cour de cassation souligne qu'il ne suffit pas que le logement soit *actuellement* utilisé ou configuré comme logement du concierge pour être considéré comme partie commune. Il est fondamental que cette destination ait été établie au moment où la copropriété est née, c'est-à-dire lorsque le constructeur ou le propriétaire unique a commencé à vendre les unités immobilières individuelles, donnant ainsi naissance à la copropriété sur les parties communes.

La destination peut être :

• Expresse : Elle résulte d'un acte formel, tel que le règlement de copropriété contractuel, l'acte d'acquisition des unités individuelles ou un acte notarié spécifique.
• De fait : Elle se déduit de circonstances objectives et univoques qui, au moment de la constitution de la copropriété, indiquaient clairement l'intention de destiner cette unité immobilière à l'usage commun comme logement du concierge. Cela peut inclure la configuration structurelle, la prévision de services de conciergerie, ou d'autres preuves concrètes.

Si l'on ne parvient pas à prouver une telle destination, ni expresse ni de fait, au moment de la constitution de la copropriété, alors la présomption de communauté de l'article 1117 c.c. tombe et le logement du concierge ne peut être considéré comme propriété commune des copropriétaires. Cela implique que l'unité immobilière reste la propriété exclusive du constructeur initial ou de celui qui l'a acquise ultérieurement en tant que bien privé.

Implications Pratiques pour les Copropriétés et les Administrateurs

L'arrêt 15528/2025 apporte de la clarté mais impose également une plus grande attention. Pour les copropriétaires, cela signifie que la simple existence d'un local identifié comme "logement du concierge" ne garantit pas sa propriété commune. Il sera nécessaire de vérifier les actes d'origine et l'histoire du bâtiment. Pour les administrateurs de copropriété, la décision souligne l'importance de :

• Consulter attentivement le règlement de copropriété et les actes d'acquisition.
• Reconstituer l'histoire du bâtiment, notamment en relation avec sa constitution.
• Évaluer avec prudence l'inclusion de ces unités immobilières parmi les parties communes, surtout en cas de contestation.

La décision de la Cour de cassation s'inscrit dans la lignée d'orientations antérieures (comme l'arrêt n° 14796 de 2017, rappelé par la décision elle-même), qui ont toujours mis l'accent sur le "titre contraire" et son interprétation correcte. Le principe est clair : la présomption de communauté est forte, mais pas invincible, et la preuve contraire doit être rigoureuse et se rapporter à un moment bien précis.

Conclusions

L'arrêt n° 15528 du 10 juin 2025 de la Cour de cassation représente un point d'ancrage dans la matière complexe de la copropriété. Il réaffirme que pour établir la nature commune du logement du concierge, l'élément déterminant est sa destination, expresse ou de fait, au moment de la constitution de la copropriété. Cette indication est fondamentale pour prévenir et résoudre les litiges, en fournissant aux copropriétaires, administrateurs et juges un critère univoque pour l'établissement de la propriété.

En cas de doutes ou de litiges relatifs à la propriété d'espaces de copropriété, il est toujours conseillé de s'adresser à des professionnels du droit spécialisés en droit de la copropriété. Une analyse approfondie de la documentation et du contexte historique peut faire la différence dans la protection de ses droits et la prévention de mauvaises surprises.