Κατοικία του θυρωρού σε πολυκατοικία: Η απόφαση του Αρείου Πάγου 15528/2025 και η τεκμαρτή συνιδιοκτησία

Το θέμα των κοινόκτητων χώρων σε πολυκατοικία αποτελεί διαχρονικά πηγή συζητήσεων και διαφορών. Μεταξύ των πιο συχνών ζητημάτων, ξεχωρίζει αυτό που αφορά τη νομική φύση της κατοικίας του θυρωρού: αποτελεί κοινή ιδιοκτησία όλων των συνιδιοκτητών ή μπορεί να είναι ιδιωτική οριζόντια ιδιοκτησία; Ο Άρειος Πάγος, με την υπ' αριθμ. 15528/2025 απόφασή του, της 10ης Ιουνίου 2025, προσέφερε μια θεμελιώδη διευκρίνιση, επαναλαμβάνοντας τις αρχές που πρέπει να καθοδηγούν την ερμηνεία του άρθρου 1117 του Αστικού Κώδικα επί του θέματος. Αυτή η απόφαση είναι κρίσιμη για την κατανόηση του τρόπου καθορισμού της συνιδιοκτησίας τέτοιων χώρων και των στοιχείων που πρέπει να λαμβάνουν υπόψη οι δικαστές.

Το Νομικό Πλαίσιο: Το Άρθρο 1117 Α.Κ. και οι Κοινόκτητοι Χώροι

Το άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα απαριθμεί τα μέρη του κτιρίου που αποτελούν αντικείμενο κοινής ιδιοκτησίας των ιδιοκτητών των επιμέρους οριζόντιων ιδιοκτησιών, εκτός εάν το αντίθετο προκύπτει από τον τίτλο. Μεταξύ αυτών, στην παράγραφο 2, αναφέρονται οι χώροι για τη θυρωρία και η κατοικία του θυρωρού. Ωστόσο, αυτό το τεκμήριο κοινοκτημίας δεν είναι απόλυτο και μπορεί να ανατραπεί εάν υπάρχει "αντίθετος τίτλος". Τι ακριβώς όμως εννοείται με τον όρο "αντίθετος τίτλος" και πώς διαπιστώνεται ο προορισμός ενός αγαθού για κοινή χρήση;

Το ζήτημα αποτέλεσε αντικείμενο της διαφοράς μεταξύ του κ. Δ. Μ. και του κ. C. L., η οποία επιλύθηκε πρωτοδίκως και στη συνέχεια κατ' έφεση από το Εφετείο του Μιλάνου, προτού φτάσει στην κρίση του Αρείου Πάγου. Η προσβαλλόμενη απόφαση, χρονολογημένη 25/10/2018, απέρριψε τις αξιώσεις, και ο Άρειος Πάγος επιβεβαίωσε αυτή την κατεύθυνση, παρέχοντας πολύτιμες ερμηνευτικές λεπτομέρειες.

Το Κλειδί της Απόφασης 15528/2025: Ο Προορισμός κατά τον Χρόνο της Σύστασης της Πολυκατοικίας

Η καρδιά της απόφασης του Αρείου Πάγου έγκειται στον καθορισμό του χρόνου και των τρόπων με τους οποίους πρέπει να διαπιστώνεται ο προορισμός της κατοικίας του θυρωρού. Ο Άρειος Πάγος διευκρίνισε ότι η έρευνα του δικαστή της ουσίας πρέπει να επικεντρώνεται σε μια συγκεκριμένη ιστορική στιγμή: αυτή της σύστασης της πολυκατοικίας. Αυτό συμβαίνει, τυπικά, με την πρώτη πώληση μιας επιμέρους οριζόντιας ιδιοκτησίας από τον αρχικό ιδιοκτήτη ολόκληρου του κτιρίου.

Σχετικά με τις πολυκατοικίες, για να διαπιστωθεί εάν μια οριζόντια ιδιοκτησία είναι κοινόκτητη, σύμφωνα με το άρθρο 1117, παρ. 2, Α.Κ., επειδή προορίζεται για κατοικία του θυρωρού, ο δικαστής της ουσίας πρέπει να διαπιστώσει εάν, κατά τον χρόνο της σύστασης της πολυκατοικίας, ως συνέπεια της πώλησης των επιμέρους διαμερισμάτων από τον αρχικό ιδιοκτήτη ολόκληρου του κτιρίου, υπήρξε τέτοιος προορισμός, ρητός ή εκ των πραγμάτων, άλλως πρέπει να αποκλειστεί η κοινή ιδιοκτησία των συνιδιοκτητών επί αυτής.

Αυτή η αρχή είναι εξαιρετικά σημαντική. Ο Άρειος Πάγος τονίζει ότι δεν αρκεί η κατοικία να χρησιμοποιείται ή να διαμορφώνεται επί του παρόντος ως κατοικία του θυρωρού για να θεωρηθεί κοινόκτητος χώρος. Είναι απαραίτητο αυτός ο προορισμός να έχει καθοριστεί κατά τη στιγμή που δημιουργήθηκε η πολυκατοικία, δηλαδή όταν ο κατασκευαστής ή ο μοναδικός ιδιοκτήτης άρχισε να πωλεί τις επιμέρους οριζόντιες ιδιοκτησίες, δημιουργώντας έτσι την κοινή ιδιοκτησία επί των κοινόκτητων χώρων.

Ο προορισμός μπορεί να είναι:

• Ρητός: Προκύπτει από επίσημη πράξη, όπως ο συμβατικός κανονισμός της πολυκατοικίας, ο τίτλος αγοράς των επιμέρους ιδιοκτησιών ή μια ειδική συμβολαιογραφική πράξη.
• Εκ των πραγμάτων: Συνάγεται από αντικειμενικές και αδιαμφισβήτητες περιστάσεις που, κατά τον χρόνο της σύστασης της πολυκατοικίας, υποδείκνυαν σαφώς την πρόθεση να διατεθεί αυτή η οριζόντια ιδιοκτησία για κοινή χρήση ως κατοικία του θυρωρού. Αυτό μπορεί να περιλαμβάνει τη δομική διαμόρφωση, την πρόβλεψη υπηρεσιών θυρωρού, ή άλλες συγκεκριμένες ενδείξεις.

Εάν δεν είναι δυνατό να αποδειχθεί τέτοιος προορισμός, είτε ρητός είτε εκ των πραγμάτων, κατά τον χρόνο της σύστασης της πολυκατοικίας, τότε το τεκμήριο κοινοκτημίας του άρθρου 1117 Α.Κ. αίρεται και η κατοικία του θυρωρού δεν μπορεί να θεωρηθεί κοινή ιδιοκτησία των συνιδιοκτητών. Αυτό συνεπάγεται ότι η οριζόντια ιδιοκτησία παραμένει στην αποκλειστική ιδιοκτησία του αρχικού κατασκευαστή ή όποιου την αγόρασε στη συνέχεια ως ιδιωτικό περιουσιακό στοιχείο.

Πρακτικές Επιπτώσεις για Συνιδιοκτήτες και Διαχειριστές

Η απόφαση 15528/2025 προσφέρει σαφήνεια αλλά επιβάλλει και μεγαλύτερη προσοχή. Για τους συνιδιοκτήτες, σημαίνει ότι η απλή ύπαρξη ενός χώρου που χαρακτηρίζεται ως "κατοικία του θυρωρού" δεν εγγυάται την κοινή ιδιοκτησία του. Θα είναι απαραίτητο να ελεγχθούν οι τίτλοι προέλευσης και η ιστορία του κτιρίου. Για τους διαχειριστές πολυκατοικιών, η απόφαση υπογραμμίζει τη σημασία του:

• Να συμβουλεύονται προσεκτικά τον κανονισμό της πολυκατοικίας και τους τίτλους αγοράς.
• Να ανασυνθέτουν την ιστορία του κτιρίου, ιδίως σε σχέση με τη σύστασή του.
• Να αξιολογούν με σύνεση την συμπερίληψη τέτοιων οριζόντιων ιδιοκτησιών μεταξύ των κοινόκτητων χώρων, ιδίως σε περιπτώσεις αμφισβητήσεων.

Η απόφαση του Αρείου Πάγου είναι σύμφωνη με προηγούμενους προσανατολισμούς (όπως η Απόφαση 14796/2017, στην οποία αναφέρεται η ίδια η απόφαση), οι οποίοι πάντα έδιναν έμφαση στον "αντίθετο τίτλο" και την ορθή ερμηνεία του. Η αρχή είναι σαφής: το τεκμήριο κοινοκτημίας είναι ισχυρό, αλλά όχι ακατανίκητο, και η αντίθετη απόδειξη πρέπει να είναι αυστηρή και να αναφέρεται σε μια πολύ συγκεκριμένη χρονική στιγμή.

Συμπεράσματα

Η υπ' αριθμ. 15528/2025 απόφαση του Αρείου Πάγου, της 10ης Ιουνίου 2025, αποτελεί ένα σταθερό σημείο στη σύνθετη ύλη των πολυκατοικιών. Επαναλαμβάνει ότι για να καθοριστεί η κοινή φύση της κατοικίας του θυρωρού, το καθοριστικό στοιχείο είναι ο προορισμός της, ρητός ή εκ των πραγμάτων, κατά τον χρόνο της σύστασης της πολυκατοικίας. Αυτή η ένδειξη είναι θεμελιώδης για την πρόληψη και επίλυση διαφορών, παρέχοντας σε συνιδιοκτήτες, διαχειριστές και δικαστές ένα αδιαμφισβήτητο κριτήριο για τη διαπίστωση της ιδιοκτησίας.

Σε περίπτωση αμφιβολιών ή διαφορών σχετικά με την ιδιοκτησία κοινόκτητων χώρων, είναι πάντα σκόπιμο να απευθύνεστε σε νομικούς επαγγελματίες εξειδικευμένους στο δίκαιο των πολυκατοικιών. Μια ακριβής ανάλυση της τεκμηρίωσης και του ιστορικού πλαισίου μπορεί να κάνει τη διαφορά στην προστασία των δικαιωμάτων σας και στην αποφυγή δυσάρεστων εκπλήξεων.