Bivališče vratarja v etažni lastnini: Sodba Vrhovnega sodišča 15528/2025 in domneva solastništva

Tema skupnih delov v etažni lastnini je že od nekdaj vir razprav in sporov. Med najpogostejšimi vprašanji izstopa vprašanje pravne narave bivališča vratarja: ali je to skupna lastnina vseh etažnih lastnikov ali je lahko zasebna nepremičninska enota? Vrhovno sodišče je s sodbo št. 15528 z dne 10. junija 2025 ponudilo bistveno pojasnilo, s čimer je ponovilo načela, ki bi morala voditi pri razlagi člena 1117 Civilnega zakonika v zvezi s tem. Ta odločitev je ključnega pomena za razumevanje, kako se vzpostavi solastništvo takšnih prostorov in katere elemente morajo sodniki upoštevati.

Pravni okvir: Člen 1117 c.c. in skupni deli

Člen 1117 Civilnega zakonika našteva dele stavbe, ki so predmet skupne lastnine lastnikov posameznih nepremičninskih enot, razen če iz naslova izhaja drugače. Med temi je v točki 2 omenjen prostor za vratarja in bivališče vratarja. Vendar ta domneva o skupnosti ni absolutna in jo je mogoče premostiti, če obstaja "nasproten naslov". Kaj pa natančno pomeni "nasproten naslov" in kako se ugotovi namen premoženja za skupno rabo?

To vprašanje je bilo predmet spora med gospodom D. M. in gospodom C. L., ki je bil najprej rešen na prvi stopnji, nato pa na pritožbeni stopnji s strani Milanskega pritožbenega sodišča, preden je prišel na obravnavo Vrhovnega sodišča. Izpodbijana sodba z dne 25. 10. 2018 je zavrnila zahtevke, Vrhovno sodišče pa je potrdilo ta pristop in zagotovilo dragocene interpretativne podrobnosti.

Ključ sodbe 15528/2025: Namen ob ustanovitvi etažne lastnine

Srž odločitve Vrhovnega sodišča je v opredelitvi trenutka in načina, kako je treba ugotoviti namen bivališča vratarja. Vrhovno sodišče je pojasnilo, da se mora preiskava sodišča prve stopnje osredotočiti na natančen zgodovinski trenutek: trenutek ustanovitve etažne lastnine. To se običajno zgodi ob prvi prodaji posamezne nepremičninske enote s strani prvotnega lastnika celotne stavbe.

Glede etažne lastnine v stavbah mora sodišče prve stopnje, da bi ugotovilo, ali je nepremičninska enota skupna po členu 1117, št. 2, c.c., ker je namenjena bivališču vratarja, ugotoviti, ali je bil ob ustanovitvi etažne lastnine, kot posledica prodaje posameznih stanovanj s strani prvotnega lastnika celotne stavbe, takšen namen izražen ali dejanski, sicer je treba lastništvo etažnih lastnikov izključiti.

Ta maksima je izjemnega pomena. Vrhovno sodišče poudarja, da ni dovolj, da se bivališče *trenutno* uporablja ali konfigurira kot bivališče vratarja, da bi se štelo za skupni del. Ključnega pomena je, da je bil ta namen določen v trenutku nastanka etažne lastnine, torej ko je graditelj ali edini lastnik začel prodajati posamezne nepremičninske enote, s čimer je ustvaril solastništvo nad skupnimi deli.

Namen je lahko:

• Izražen: Izhaja iz formalnega akta, kot je pogodbeni pravilnik etažne lastnine, kupoprodajna pogodba za posamezne enote ali poseben notarski akt.
• Dejanski: Izpeljan iz objektivnih in nedvoumnih okoliščin, ki so v trenutku ustanovitve etažne lastnine jasno kazale na namen dodelitve te nepremičninske enote za skupno rabo kot bivališče vratarja. To lahko vključuje strukturno konfiguracijo, predvidenje vratarskih storitev ali druge konkretne dokaze.

Če se takšen namen, bodisi izražen ali dejanski, ob ustanovitvi etažne lastnine ne more dokazati, potem domneva o skupnosti iz člena 1117 c.c. preneha veljati in bivališče vratarja se ne more šteti za skupno lastnino etažnih lastnikov. To pomeni, da nepremičninska enota ostane v izključni lasti prvotnega graditelja ali tistega, ki jo je kasneje kupil kot zasebno premoženje.

Praktične posledice za etažne lastnike in upravnike

Sodba 15528/2025 ponuja jasnost, vendar tudi zahteva večjo pozornost. Za etažne lastnike to pomeni, da sama obstojnost prostora, opredeljenega kot "bivališče vratarja", ne zagotavlja njegove skupne lastnine. Potrebno bo preveriti izvirne akte in zgodovino stavbe. Za upravnike etažne lastnine sodba poudarja pomen:

• Skrbnega posvetovanja s pravilnikom etažne lastnine in kupoprodajnimi pogodbami.
• Rekonstrukcije zgodovine stavbe, zlasti v zvezi z njeno ustanovitvijo.
• Previdnega ocenjevanja vključitve takšnih nepremičninskih enot med skupne dele, zlasti v primeru sporov.

Odločitev Vrhovnega sodišča je v skladu s prejšnjimi stališči (kot je sodba št. 14796 iz leta 2017, na katero se sodba sama sklicuje), ki so vedno poudarjala "nasproten naslov" in njegovo pravilno razlago. Načelo je jasno: domneva o skupnosti je močna, vendar ne nepremagljiva, in nasprotni dokazi morajo biti strogi in se nanašati na zelo natančen trenutek.

Zaključki

Sodba št. 15528 z dne 10. junija 2025 Vrhovnega sodišča predstavlja trdno točko v kompleksni zadevi etažne lastnine. Ponovno poudarja, da je za ugotovitev skupne narave bivališča vratarja odločilen element njegov namen, izražen ali dejanski, ob ustanovitvi etažne lastnine. Ta navedba je bistvena za preprečevanje in reševanje sporov, saj etažnim lastnikom, upravnikom in sodnikom zagotavlja enoten kriterij za ugotavljanje lastništva.

V primeru dvomov ali sporov glede lastništva skupnih prostorov v etažni lastnini je vedno priporočljivo poiskati pomoč pravnih strokovnjakov, specializiranih za pravo etažne lastnine. Natančna analiza dokumentacije in zgodovinskega konteksta lahko naredi razliko pri varovanju vaših pravic in preprečevanju neprijetnih presenečenj.