Право власності на повітряний простір у багатоквартирному будинку: Роз'яснення Постанови № 16622/2025

Право власності на багатоквартирний будинок є сферою, що постійно перебуває в русі, з низкою складних питань, де визначення меж між приватною власністю та спільними частинами часто породжує невизначеність та спори. Постанова Касаційного суду № 16622 від 21 червня 2025 року надає фундаментальне роз'яснення щодо права власності на "повітряний простір" над спільними частинами будівлі, зокрема над шахтою ліфта. Це рішення має велике значення для власників та забудовників.

Справа: Перекриття, право на будівництво та повітряний простір

Судова справа між Л. С. та З. С. стосувалася придбання перекриття або даху "у чорновому стані" з правом будівництва квартири. Ключовим питанням було визначення, чи включає таке придбання автоматично частину "повітряного простору" без перегородок, що розташована над шахтою ліфта. Апеляційний суд Катандзаро відхилив позов, передавши справу на розгляд Касаційного суду.

Основним нормативним посиланням є стаття 1117 Цивільного кодексу, яка встановлює презумпцію спільної власності для певних частин будівлі, якщо інше не передбачено правовстановлюючим документом. Ця норма є основою для регулювання спільних частин.

Позиція Касаційного суду: Межі та презумпції

Постанова № 16622/2025, підготовлена суддею Г. Г., підтвердила ключовий принцип права власності на багатоквартирний будинок. Ось повний текст позиції:

Покупець перекриття або даху у чорновому стані з правом будівництва власної квартири, якщо інше не зазначено у правовстановлюючому документі недвозначно, не стає власником частини повітряного простору без перегородок, розташованої над шахтою ліфта, і, отже, не може ним користуватися, яка стає частиною спільної власності відповідно до статті 1117 Цивільного кодексу.

Це рішення роз'яснює, що придбання перекриття з правом будівництва не поширює автоматично право власності на будь-який повітряний простір над ним, особливо якщо він розташований над спільною зоною, такою як шахта ліфта, і не може бути використаний покупцем. Презумпція спільної власності згідно зі ст. 1117 ЦК діє повною мірою, якщо "правовстановлюючий документ" чітко та недвозначно не передбачає іншого розподілу. Важливим є точне формулювання документів для уникнення двозначності.

Практичні наслідки та корисні поради

Наслідки цієї постанови є значними для:

• Покупців дахів: Ретельно перевіряйте правовстановлюючий документ та статут об'єднання співвласників, щоб зрозуміти точний обсяг своїх прав, особливо щодо повітряного простору, прилеглого до спільних конструкцій.
• Забудовників та проєктувальників: Під час продажу нових одиниць або проведення робіт з надбудови чітко визначайте межі власності та будь-яке відведення повітряного простору, щоб запобігти майбутнім спорам.

Касаційний суд підтверджує, що презумпція спільної власності є основою організації багатоквартирного будинку. Лише явне та недвозначне договірне волевиявлення може подолати цю презумпцію, передаючи право власності на простори, які в іншому випадку залишаться у розпорядженні спільноти.

Висновок

Постанова № 16622 від 2025 року є важливим доповненням до судової практики щодо права власності на багатоквартирний будинок, надаючи чіткий орієнтир та посилюючи захист спільних частин. Чіткість договірних умов виступає як незамінний інструмент для запобігання суперечкам. Для вирішення подібних питань важливо звертатися за кваліфікованою юридичною консультацією.