Proprietatea Coloanei de Aer în Condominiu: Clarificările Ordonanței 16622/2025

Dreptul condominial este un domeniu constant animat de chestiuni complexe, unde definirea granițelor dintre proprietatea privată și părțile comune generează adesea incertitudini și litigii. Ordonanța Curții de Casație nr. 16622 din 21 iunie 2025 oferă un clarificări fundamentale cu privire la proprietatea "coloanei de aer" de deasupra părților comune ale unui imobil, cu referire specială la spațiul liftului. O decizie de mare interes pentru proprietari și constructori.

Cazul: Planșeu, Dreptul de a Construi și Spațiile Aeriene

Cauza judiciară, între L. S. și Z. S., privea achiziționarea unui planșeu sau acoperiș "în stare brută" cu dreptul de a construi un apartament pe acesta. Nodul crucial era stabilirea dacă o astfel de achiziție includea automat și porțiunea de "coloană de aer" lipsită de compartimentări, situată în dreptul spațiului liftului. Curtea de Apel Catanzaro respinsese pretenția, aducând chestiunea în atenția Casei de Casare.

Referința normativă principală este articolul 1117 din Codul Civil, care stabilește prezumția de coproprietate pentru anumite părți ale imobilului, cu excepția unei prevederi contrare din titlu. Această normă este pilonul pe care se fundamentează reglementarea părților comune.

Decizia Casei de Casare: Granițe și Prezumții

Ordonanța nr. 16622/2025, cu raportor G. G., a reiterat un principiu cardinal al dreptului condominial. Iată decizia integrală:

Cumpărătorul planșeului sau acoperișului în stare brută, cu dreptul de a construi propriul apartament pe acesta, cu excepția cazului în care titlul dispune altfel în mod neechivoc, nu devine proprietarul porțiunii de coloană de aer lipsită de compartimentări, situată în dreptul spațiului liftului și, prin urmare, neutilizabilă de către acesta, care va intra în proprietatea comună, conform art. 1117 c.c.

Această hotărâre clarifică faptul că achiziționarea unui planșeu cu drept de construire nu extinde automat proprietatea la orice spațiu aerian de deasupra, mai ales dacă se află în dreptul unei zone comune precum spațiul liftului și nu este utilizabil de către cumpărător. Prezumția de coproprietate conform art. 1117 c.c. operează pe deplin, cu excepția cazului în care "titlul" dispune într-un mod clar și neechivoc o altă atribuire. Crucială este necesitatea unei redactări precise a actelor pentru a evita ambiguitățile.

Implicații Practice și Sfaturi Utile

Consecințele acestei ordonanțe sunt relevante pentru:

• Cumpărătorii de acoperișuri: Verificați atent titlul de achiziție și regulamentul de condominiu pentru a înțelege extinderea exactă a drepturilor dumneavoastră, în special asupra spațiilor aeriene adiacente structurilor comune.
• Constructori și proiectanți: În faza de vânzare a noilor unități sau a intervențiilor de supraetajare, definiți cu extremă claritate granițele proprietății și eventuala atribuire a spațiilor aeriene, prevenind litigii viitoare.

Casa de Casare reiterează că prezumția de coproprietate este un pilon al organizării condominiale. Doar o voință contractuală explicită și neechivocă poate depăși această prezumție, atribuind proprietatea spațiilor care altfel ar rămâne în serviciul colectivității.

Concluzii

Ordonanța nr. 16622 din 2025 este o piesă importantă în jurisprudența condominială, oferind un orientare clară și consolidând protecția părților comune. Claritatea contractuală se impune ca instrument indispensabil pentru prevenirea disputelor. Pentru a aborda chestiuni similare, este esențial să apelați la o consultanță juridică calificată.