Propriedade da Coluna de Ar em Condomínio: Os Esclarecimentos da Ordem 16622/2025

O direito condominial é um âmbito constantemente animado por questões complexas, onde a definição dos limites entre propriedade privada e partes comuns gera frequentemente incertezas e litígios. A Ordem do Tribunal de Cassação n. 16622 de 21 de junho de 2025 oferece um esclarecimento fundamental sobre a propriedade da "coluna de ar" sobrejacente às partes comuns de um edifício, com referência particular ao poço do elevador. Uma decisão de grande interesse para proprietários e construtores.

O Caso: Laje, Direito de Construir e Espaços Aéreos

A questão judicial, entre L. S. e Z. S., dizia respeito à aquisição de um teto ou laje "em estado bruto" com o direito de edificar um apartamento. O nó crucial era estabelecer se tal aquisição incluía automaticamente também a porção de "coluna de ar" sem divisórias, situada em correspondência com o poço do elevador. O Tribunal de Apelação de Catanzaro havia rejeitado a pretensão, levando a questão à atenção da Cassação.

A referência normativa principal é o artigo 1117 do Código Civil, que estabelece a presunção de condomínio para determinadas partes do edifício, salvo disposição em contrário do título. Esta norma é o pilar sobre o qual se fundamenta a disciplina das partes comuns.

A Máxima da Cassação: Limites e Presunções

A Ordem n. 16622/2025, com o relator G. G., reiterou um princípio cardeal do direito condominial. Eis a máxima integral:

O adquirente do teto ou laje em estado bruto com direito de edificar o seu apartamento, salvo se do título resultar diversamente de modo inequívoco, não se torna proprietário da porção de coluna de ar sem divisórias situada em correspondência com o poço do elevador e, portanto, por ele não utilizável, que passará a fazer parte da propriedade condominial, nos termos do art. 1117 c.c.

Esta decisão esclarece que a aquisição de um teto com direito de construir não estende automaticamente a propriedade a todo o espaço aéreo sobrejacente, especialmente se em correspondência com uma área comum como o poço do elevador e não utilizável pelo adquirente. A presunção de condomínio ex art. 1117 c.c. opera plenamente, a menos que o "título" disponha de forma clara e inequívoca uma atribuição diferente. Crucial é a necessidade de uma redação precisa dos atos para evitar ambiguidades.

Implicações Práticas e Conselhos Úteis

As consequências desta ordem são relevantes para:

• Adquirentes de lajes: Verifiquem atentamente o título de aquisição e o regulamento condominial para compreender a exata extensão dos vossos direitos, especialmente sobre os espaços aéreos adjacentes a estruturas comuns.
• Construtores e projetistas: Na fase de venda de novas unidades ou intervenções de sobrelevação, definam com extrema clareza os limites da propriedade e a eventual atribuição de espaços aéreos, prevenindo futuros litígios.

A Cassação reitera que a presunção de condomínio é um pilar da organização condominial. Apenas uma vontade negocial explícita e inequívoca pode superar tal presunção, atribuindo a propriedade de espaços que de outra forma permaneceriam a serviço da coletividade.

Conclusões

A Ordem n. 16622 de 2025 é um elemento importante na jurisprudência condominial, fornecendo um direcionamento claro e reforçando a proteção das partes comuns. A clareza contratual emerge como instrumento indispensável para prevenir disputas. Para abordar questões semelhantes, é essencial recorrer a uma consultoria jurídica qualificada.