Propriété de la colonne d'air dans la copropriété : les clarifications de l'ordonnance 16622/2025

Le droit de la copropriété est un domaine constamment animé par des questions complexes, où la définition des limites entre la propriété privée et les parties communes génère souvent des incertitudes et des litiges. L'ordonnance de la Cour de cassation n° 16622 du 21 juin 2025 offre une clarification fondamentale concernant la propriété de la "colonne d'air" surplombant les parties communes d'un immeuble, avec une référence particulière à la cage d'ascenseur. Une décision d'un grand intérêt pour les propriétaires et les constructeurs.

Le cas : dalle, droit de construire et espaces aériens

L'affaire judiciaire, entre L. S. et Z. S., concernait l'achat d'une dalle ou d'un toit-terrasse "à l'état brut" avec le droit d'y construire un appartement. Le nœud crucial était de déterminer si un tel achat incluait automatiquement la portion de "colonne d'air" dépourvue de cloisons, située en correspondance de la cage d'ascenseur. La Cour d'appel de Catanzaro avait rejeté la demande, portant la question à l'attention de la Cour de cassation.

La référence normative principale est l'article 1117 du Code civil, qui établit la présomption de copropriété pour certaines parties de l'immeuble, sauf disposition contraire du titre. Cette norme est le pilier sur lequel repose la discipline des parties communes.

La maxime de la Cour de cassation : limites et présomptions

L'ordonnance n° 16622/2025, avec le rapporteur G. G., a réaffirmé un principe cardinal du droit de la copropriété. Voici la maxime intégrale :

L'acquéreur de la dalle ou du toit-terrasse à l'état brut avec le droit d'y construire son propre appartement, sauf si le titre en dispose autrement de manière non équivoque, ne devient pas propriétaire de la portion de colonne d'air dépourvue de cloisons située en correspondance de la cage d'ascenseur et donc non utilisable par lui, laquelle fera partie de la propriété condominiale, conformément à l'art. 1117 c.c.

Cette décision clarifie que l'achat d'une dalle avec droit de construire n'étend pas automatiquement la propriété à tout espace aérien surplombant, surtout s'il est en correspondance d'une zone commune comme la cage d'ascenseur et non utilisable par l'acquéreur. La présomption de copropriété ex art. 1117 c.c. s'applique pleinement, à moins que le "titre" ne dispose de manière claire et inéquivoque d'une attribution différente. La nécessité d'une rédaction précise des actes pour éviter les ambiguïtés est cruciale.

Implications pratiques et conseils utiles

Les conséquences de cette ordonnance sont importantes pour :

• Acquéreurs de toits-terrasses : Vérifiez attentivement le titre d'acquisition et le règlement de copropriété pour comprendre l'étendue exacte de vos droits, en particulier sur les espaces aériens adjacents aux structures communes.
• Constructeurs et concepteurs : Lors de la vente de nouvelles unités ou d'interventions de surélévation, définissez avec la plus grande clarté les limites de la propriété et l'éventuelle attribution d'espaces aériens, afin de prévenir de futurs litiges.

La Cour de cassation réaffirme que la présomption de copropriété est un pilier de l'organisation de la copropriété. Seule une volonté contractuelle explicite et inéquivoque peut surmonter cette présomption, en attribuant la propriété d'espaces qui, autrement, resteraient au service de la collectivité.

Conclusions

L'ordonnance n° 16622 de 2025 est une pièce importante de la jurisprudence en matière de copropriété, fournissant une orientation claire et renforçant la protection des parties communes. La clarté contractuelle apparaît comme un outil indispensable pour prévenir les litiges. Pour aborder des questions similaires, il est essentiel de faire appel à une consultation juridique qualifiée.