Propiedad de la Columna de Aire en la Comunidad de Propietarios: Las Aclaraciones de la Sentencia 16622/2025
El derecho de propiedad horizontal es un ámbito constantemente animado por cuestiones complejas, donde la definición de los límites entre la propiedad privada y las partes comunes genera a menudo incertidumbres y litigios. La Sentencia del Tribunal de Casación n.º 16622 del 21 de junio de 2025 ofrece una aclaración fundamental sobre la propiedad de la "columna de aire" que sobrevuela las partes comunes de un edificio, con especial referencia al hueco del ascensor. Una resolución de gran interés para propietarios y constructores.
El Caso: Forjado, Derecho a Edificar y Espacios Aéreos
La controversia judicial, entre L. S. y Z. S., se refería a la adquisición de un forjado o azotea "en bruto" con derecho a edificar en ella un apartamento. El nudo gordiano era establecer si dicha adquisición incluía automáticamente también la porción de "columna de aire" carente de divisiones, situada en correspondencia con el hueco del ascensor. La Corte de Apelación de Catanzaro había desestimado la pretensión, llevando la cuestión a la atención de la Casación.
La referencia normativa principal es el artículo 1117 del Código Civil, que establece la presunción de copropiedad para determinadas partes del edificio, salvo disposición en contrario del título. Esta norma es el pilar sobre el que se fundamenta la disciplina de las partes comunes.
La Máxima de la Casación: Límites y Presunciones
La Sentencia n.º 16622/2025, con el ponente G. G., ha reiterado un principio fundamental del derecho de propiedad horizontal. He aquí la máxima íntegra:
El adquirente del forjado o azotea en bruto con derecho a edificar en ella su propio apartamento, salvo que del título resulte de forma no equívoca lo contrario, no se convierte en propietario de la porción de columna de aire carente de divisiones situada en correspondencia con el hueco del ascensor y, por tanto, no utilizable por él, la cual pasará a formar parte de la propiedad común, a tenor del art. 1117 c.c.
Esta declaración aclara que la adquisición de un forjado con derecho a construir no extiende automáticamente la propiedad a todo espacio aéreo suprayacente, especialmente si se encuentra en correspondencia con un área común como el hueco del ascensor y no es utilizable por el adquirente. La presunción de copropiedad ex art. 1117 c.c. opera plenamente, a menos que el "título" disponga de forma clara e inequívoca una atribución diferente. Es crucial la necesidad de una redacción precisa de los actos para evitar ambigüedades.
Implicaciones Prácticas y Consejos Útiles
Las consecuencias de esta sentencia son relevantes para:
- Adquirentes de azoteas: Verifiquen atentamente el título de adquisición y el reglamento de la comunidad de propietarios para comprender la exacta extensión de sus derechos, especialmente sobre los espacios aéreos adyacentes a estructuras comunes.
- Constructores y proyectistas: En la fase de venta de nuevas unidades o intervenciones de sobreelevación, definan con extrema claridad los límites de la propiedad y la eventual atribución de espacios aéreos, previniendo futuros litigios.
La Casación reitera que la presunción de copropiedad es un pilar de la organización de la comunidad de propietarios. Solo una voluntad negocial explícita e inequívoca puede superar dicha presunción, atribuyendo la propiedad de espacios que de otro modo permanecerían al servicio de la colectividad.
Conclusiones
La Sentencia n.º 16622 de 2025 es un elemento importante en la jurisprudencia de propiedad horizontal, proporcionando una orientación clara y reforzando la protección de las partes comunes. La claridad contractual emerge como herramienta indispensable para prevenir disputas. Para abordar cuestiones similares, es esencial contar con asesoramiento legal cualificado.
