Pronësia e Kolonës së Ajrit në Ndërtesën e Përbashkët: Qartësimet e Urdhrit 16622/2025

E drejta e ndërtesave të përbashkëta është një fushë e gjallë vazhdimisht me çështje komplekse, ku përcaktimi i kufijve midis pronës private dhe pjesëve të përbashkëta shpesh krijon pasiguri dhe mosmarrëveshje. Urdhri i Gjykatës së Lartë të Kasacionit nr. 16622 datë 21 qershor 2025 ofron një qartësim themelor në lidhje me pronësinë e "kolonës së ajrit" sipër pjesëve të përbashkëta të një ndërtese, me referim të veçantë ndaj hapësirës së ashensorit. Një vendim me interes të madh për pronarët dhe ndërtuesit.

Rasti: Tavan, E Drejta për Ndërtim dhe Hapësirat Ajrore

Çështja gjyqësore, mes L. S. dhe Z. S., kishte të bënte me blerjen e një tavani ose tarrace "në gjendje të papunuar" me të drejtën për të ndërtuar aty një apartament. Nyja kryesore ishte të përcaktohej nëse ky blerje përfshinte automatikisht edhe pjesën e "kolonës së ajrit" pa ndarje, në përputhje me hapësirën e ashensorit. Gjykata e Apelit të Catanzaro kishte refuzuar pretendimin, duke e sjellë çështjen në vëmendjen e Kasacionit.

Referimi kryesor ligjor është neni 1117 i Kodit Civil, i cili përcakton supozimin e bashkëpronësisë për pjesë të caktuara të ndërtesës, përveçse nëse titulli parashikon ndryshe. Ky normë është shtylla mbi të cilën mbështetet rregullorja e pjesëve të përbashkëta.

Masa e Kasacionit: Kufijtë dhe Supozimet

Urdhri nr. 16622/2025, me raportues G. G., ka ripohuar një parim qendror të së drejtës së ndërtesave të përbashkëta. Ja masa e plotë:

Blerësi i tavanit ose tarracës në gjendje të papunuar me të drejtën për të ndërtuar apartamentin e tij, përveçse nëse titulli e parashikon ndryshe në mënyrë të paekuivokë, nuk bëhet pronar i pjesës së kolonës së ajrit pa ndarje të vendosur në përputhje me hapësirën e ashensorit dhe prandaj nuk mund të përdoret prej tij, e cila do të bëhet pjesë e pronësisë së përbashkët, sipas nenit 1117 të K.Civil.

Ky vendim qartëson se blerja e një tavani me të drejtën për të ndërtuar nuk shtrin automatikisht pronësinë në çdo hapësirë ajrore sipër, veçanërisht nëse është në përputhje me një zonë të përbashkët si hapësira e ashensorit dhe nuk mund të përdoret nga blerësi. Supozimi i bashkëpronësisë sipas nenit 1117 të K.Civil vepron plotësisht, përveçse nëse "titulli" parashikon në mënyrë të qartë dhe të paekuivokë një atribut tjetër. Thelbësore është nevoja për një hartim të saktë të akteve për të shmangur paqartësitë.

Implikime Praktike dhe Këshilla të Dobishme

Pasojat e këtij urdhri janë të rëndësishme për:

• Blerësit e tarracave: Kontrolloni me kujdes titullin e blerjes dhe rregulloren e ndërtesës për të kuptuar shtrirjen e saktë të të drejtave tuaja, veçanërisht mbi hapësirat ajrore ngjitur me strukturat e përbashkëta.
• Ndërtuesit dhe projektuesit: Në fazën e shitjes së njësive të reja ose ndërhyrjeve të shtesave, përcaktoni me shumë qartësi kufijtë e pronësisë dhe atributimin e mundshëm të hapësirave ajrore, duke parandaluar mosmarrëveshje të ardhshme.

Kasacioni ripohon se supozimi i bashkëpronësisë është një shtyllë e organizimit të ndërtesave të përbashkëta. Vetëm një vullnet ligjor i shprehur dhe i paekuivokë mund të tejkalojë këtë supozim, duke i atribuar pronësinë e hapësirave që përndryshe do të mbeteshin në shërbim të komunitetit.

Konkluzione

Urdhri nr. 16622 i vitit 2025 është një pjesë e rëndësishme në jurisprudencën e ndërtesave të përbashkëta, duke ofruar një orientim të qartë dhe duke forcuar mbrojtjen e pjesëve të përbashkëta. Qartësia kontraktuale del si mjeti i domosdoshëm për të parandaluar mosmarrëveshje. Për të trajtuar çështje të ngjashme, është thelbësore të përdoret një këshillë ligjore e kualifikuar.