ملكية العمود الهوائي في المبنى المشترك: توضيحات القرار رقم 16622/2025

قانون المباني المشتركة هو مجال دائم النشاط بالقضايا المعقدة، حيث يولد تحديد الحدود بين الملكية الخاصة والأجزاء المشتركة غالبًا عدم اليقين والنزاعات. يقدم قرار محكمة النقض رقم 16622 بتاريخ 21 يونيو 2025 توضيحًا أساسيًا بشأن ملكية "العمود الهوائي" الذي يعلو الأجزاء المشتركة للمبنى، مع إشارة خاصة إلى فراغ المصعد. قرار ذو أهمية كبيرة للمالكين والمطورين.

القضية: السقف، حق البناء، والمساحات الهوائية

تعلق الأمر القضائي، بين ل. س. وز. س.، بشراء سقف أو سطح "على حالته الأولية" مع الحق في بناء شقة عليه. كانت النقطة الحاسمة هي تحديد ما إذا كان هذا الشراء يشمل تلقائيًا أيضًا جزء "العمود الهوائي" الخالي من التقسيمات، الواقع مقابل فراغ المصعد. كانت محكمة الاستئناف في كاتانزارو قد رفضت الدعوى، مما أدى إلى عرض القضية على محكمة النقض.

المرجع القانوني الرئيسي هو المادة 1117 من القانون المدني، التي تنص على افتراض الملكية المشتركة لأجزاء معينة من المبنى، ما لم ينص سند الملكية على خلاف ذلك. هذه القاعدة هي الركيزة التي يقوم عليها تنظيم الأجزاء المشتركة.

مبدأ محكمة النقض: الحدود والافتراضات

أكد القرار رقم 16622/2025، بصفته كاتبًا ج. ج.، على مبدأ أساسي في قانون المباني المشتركة. إليك المبدأ الكامل:

لا يصبح مشتري السقف أو السطح على حالته الأولية مع الحق في بناء شقته عليه، ما لم ينص سند الملكية على خلاف ذلك بشكل لا لبس فيه، مالكًا لجزء العمود الهوائي الخالي من التقسيمات الواقع مقابل فراغ المصعد وبالتالي غير قابل للاستخدام من قبله، والذي سيصبح جزءًا من الملكية المشتركة، وفقًا للمادة 1117 من القانون المدني.

يوضح هذا الحكم أن شراء سقف مع الحق في البناء لا يمتد تلقائيًا إلى كل مساحة هوائية فوقه، خاصة إذا كانت مقابل منطقة مشتركة مثل فراغ المصعد وغير قابلة للاستخدام من قبل المشتري. افتراض الملكية المشتركة بموجب المادة 1117 من القانون المدني يسري بالكامل، ما لم ينص "سند الملكية" بوضوح ولا لبس فيه على تخصيص مختلف. ضرورة الصياغة الدقيقة للسندات لتجنب الغموض أمر حاسم.

الآثار العملية والنصائح المفيدة

عواقب هذا القرار مهمة لـ:

• مشترو الأسطح: تحققوا بعناية من سند الملكية ولائحة المبنى المشترك لفهم النطاق الدقيق لحقوقكم، خاصة فيما يتعلق بالمساحات الهوائية المجاورة للهياكل المشتركة.
• المطورون والمصممون: في مرحلة بيع وحدات جديدة أو تنفيذ أعمال بناء إضافية، حددوا بوضوح تام حدود الملكية والتخصيص المحتمل للمساحات الهوائية، لمنع النزاعات المستقبلية.

تؤكد محكمة النقض أن افتراض الملكية المشتركة هو ركيزة تنظيم المباني المشتركة. فقط الإرادة التعاقدية الصريحة ولا لبس فيها يمكن أن تتجاوز هذا الافتراض، وتخصص ملكية المساحات التي بخلاف ذلك ستبقى في خدمة الجماعة.

الخاتمة

يعد القرار رقم 16622 لعام 2025 حجر زاوية مهمًا في فقه قضايا المباني المشتركة، حيث يوفر توجيهًا واضحًا ويعزز حماية الأجزاء المشتركة. تبرز الوضوح التعاقدي كأداة لا غنى عنها لمنع النزاعات. لمعالجة قضايا مماثلة، من الضروري الاستعانة باستشارة قانونية مؤهلة.