Lastninska pravica na zračnem prostoru v etažni lastnini: Pojasnila sodbe št. 16622/2025

Pravo etažne lastnine je področje, ki ga nenehno zaznamujejo kompleksna vprašanja, kjer opredelitev meja med zasebno lastnino in skupnimi deli pogosto povzroča negotovosti in spore. Sodba Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16622 z dne 21. junija 2025 ponuja temeljno pojasnilo glede lastninske pravice na "zračnem prostoru" nad skupnimi deli stavbe, s posebnim poudarkom na jašku dvigala. Izrek, ki je zelo zanimiv za lastnike in graditelje.

Primer: Strop, pravica graditi in zračni prostori

Sodno zadevo med L. S. in Z. S. je obravnavala nakup stropa ali strešne terase "v surovem stanju" s pravico gradnje stanovanja na njej. Ključno vprašanje je bilo, ali je takšen nakup samodejno vključeval tudi del "zračnega prostora" brez predelnih sten, ki se nahaja nad jaškom dvigala. Sodišče prve stopnje v Catanzaru je zahtevek zavrnilo, zato je zadeva prišla pred Kasacijsko sodišče.

Glavna normativna referenca je člen 1117 civilnega zakonika, ki določa domnevo skupne lastnine za določene dele stavbe, razen če je s pravnim naslovom določeno drugače. Ta norma je temelj, na katerem temelji ureditev skupnih delov.

Izrek Kasacijskega sodišča: Meje in domneve

Sodba št. 16622/2025, s sodnikom poročevalcem G. G., je ponovila temeljno načelo prava etažne lastnine. Tukaj je celoten izrek:

Kupec stropa ali strešne terase v surovem stanju s pravico gradnje lastnega stanovanja nanj, razen če je s pravnim naslovom nedvoumno drugače določeno, ne postane lastnik dela zračnega prostora brez predelnih sten, ki se nahaja nad jaškom dvigala in ga zato ne more uporabljati, temveč ta del postane lastnina etažne lastnine v skladu s členom 1117 civilnega zakonika.

Ta odločitev pojasnjuje, da nakup stropa s pravico gradnje ne razširja samodejno lastninske pravice na vsak zračni prostor nad njim, zlasti če se nahaja nad skupnim prostorom, kot je jašek dvigala, in ga kupec ne more uporabljati. Domneva skupne lastnine iz člena 1117 civilnega zakonika v celoti velja, razen če "pravni naslov" jasno in nedvoumno določa drugačno dodelitev. Ključna je potreba po natančni sestavi listin, da se izognemo dvoumnostim.

Praktične posledice in koristni nasveti

Posledice te sodbe so pomembne za:

• Kupce strešnih teras: Natančno preverite svoj pravni naslov nakupa in pravilnik etažne lastnine, da razumete natančen obseg svojih pravic, zlasti glede zračnih prostorov ob skupnih strukturah.
• Graditelje in projektante: V fazi prodaje novih enot ali pri nadzidavah natančno opredelite meje lastnine in morebitno dodelitev zračnih prostorov, da preprečite prihodnje spore.

Kasacijsko sodišče ponovno poudarja, da je domneva skupne lastnine temelj organizacije etažne lastnine. Le izrecna in nedvoumna pogodbena volja lahko preseže to domnevo in dodeli lastninsko pravico na prostore, ki bi sicer ostali v službi skupnosti.

Zaključek

Sodba št. 16622 iz leta 2025 je pomemben kamenček v sodni praksi etažne lastnine, ki zagotavlja jasno usmeritev in krepi varstvo skupnih delov. Pogodbena jasnost se izkaže za nujno orodje za preprečevanje sporov. Za obravnavo podobnih vprašanj je bistveno, da se posvetujete s kvalificiranim pravnim svetovalcem.