Najemnine in poslovni dohodek: pojasnila sklepa št. 30985/2025

Določitev poslovnega dohodka sledi natančnim pravilom, ki se pogosto razlikujejo od neposrednega finančnega dojemanja denarnih tokov. Ena od najbolj zapletenih točk se nanaša na časovno pripisovanje prihodkov iz najema poslovnih ali kapitalskih nepremičnin. Vrhovno sodišče je s sklepom št. 30985 z dne 26. novembra 2025 ponovno pojasnilo to vprašanje in potrdilo prevlado načela nastanka poslovnega dogodka nad načelom denarnega toka za subjekte, ki ustvarjajo poslovni dohodek.

Načelo nastanka poslovnega dogodka in člen 109 TUIR

V italijanskem davčnem sistemu poslovni dohodek ureja načelo nastanka poslovnega dogodka, določeno v čl. 109 Zakonika o davkih na dohodek (TUIR). V skladu s to določbo je treba prihodke in odhodke pripisati poslovnemu letu, v katerem nastanejo dejanske in pravne predpostavke, ki določajo njihovo nastajanje, ne glede na trenutek dejanskega prejema ali plačila. V primeru najemnin je sodna praksa vedno ohranjala strog pristop.

Obravnavani sklep poudarja, da nastanek najemnine predstavlja davčno relevanten trenutek. To pomeni, da je podjetje najemodajalec dolžno najemnine prijaviti kot prihodke v referenčnem letu, predvidenem s pogodbo, tudi če najemnik ne plačuje. Zagotovilo o obstoju terjatve in njeni določljivosti je namreč zagotovljeno s samo najemno pogodbo, ki deluje kot pravni naslov do njene morebitne razveze.

Odločitev Vrhovnega sodišča

Primer, ki je prišel v obravnavo sodnikov kasacijskega sodišča, se je nanašal na spor med Generalnim pravobranilstvom države in davčnim zavezancem F. glede pravilnega pripisa najemnin. Kasacijsko sodišče je ugodilo pritožbi države in razveljavilo odločitev Davčnega sodišča deželne Sardinije. Ključna točka spora je bila interpretacija čl. 109 TUIR v zvezi z gotovostjo pozitivnih sestavin dohodka. Tukaj je pravno načelo, izraženo v povzetku:

Glede poslovnih dohodkov je treba prihodke iz najemnin šteti za prejete, v skladu s čl. 109, odst. 2, toč. b), TUIR, na datum njihovega nastanka, saj do morebitne razveze pogodbe ne morejo biti opredeljeni kot pozitivne sestavine, katerih obstoj ali višina nista gotova, ne glede na dejansko plačilo.

Ta odstavek je ključen: sodišče pojasnjuje, da tveganje neplačila s strani najemnika ne premakne davčnega nastanka prihodka. Dokler je pogodba veljavna, je pravica do najemnine gotova in likvidna, zato mora prispevati k oblikovanju obdavčljivega dohodka. Le formalna razveza pogodbe lahko prekine ta mehanizem.

Kaj se zgodi v primeru neplačila?

Za podjetja, v nasprotju z določbami za fizične osebe, ki ne opravljajo gospodarske dejavnosti (za katere obstajajo olajšave v primeru potrjenega neplačila), lahko obdavčitev neprejetih najemnin predstavlja znatno breme. Za prekinitev obdavčitve dejansko neprejetih prihodkov je treba pravočasno ukrepati na pogodbeni ravni. Tukaj je nekaj ključnih točk, ki jih je treba upoštevati:

• Razveza pogodbe: to je edini dogodek, ki prekine nastanek davčno relevantnih prihodkov.
• Dokazilo o razvezi: potrebno je sodišče o izselitvi zaradi neplačila ali formalni sporazum o razvezi, ki je ustrezno registriran.
• Izgube iz terjatev: neprejete najemnine se lahko odštejejo kot izgube iz terjatev le ob izpolnjevanju pogojev, določenih v čl. 101 TUIR, z dokazilom o nevzajemljivosti.

Zaključek

Sklep št. 30985/2025 potrjuje uveljavljeno stališče, ki podjetja postavlja v položaj posebne pozornosti pri upravljanju najemnih pogodb. Ni dovolj, da najemnik ne plača, da bi se izognili davkom na te zneske; potrebno je, da se pravno razmerje formalno prekine. Ta sodba opozarja vse gospodarske subjekte na pomen proaktivnega upravljanja terjatev in pogodb, da bi se izognili temu, da bi se finančni izgubi pridružil tudi neupravičen davčni bremenitev, ki izhaja iz "fantomskih", a pravno gotovih prihodkov.