Czynsze najmu a dochód z działalności gospodarczej: wyjaśnienia postanowienia nr 30985/2025

Ustalanie dochodu z działalności gospodarczej podlega precyzyjnym zasadom, które często odbiegają od natychmiastowego postrzegania przepływów pieniężnych. Jednym z najtrudniejszych węzłów jest przypisanie czasowe przychodów z najmu nieruchomości użytkowych lub majątkowych. Sąd Kasacyjny, postanowieniem nr 30985 z dnia 26 listopada 2025 r., ponownie wyjaśnił tę kwestię, potwierdzając prymat zasady memoriałowej nad zasadą kasową w odniesieniu do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.

Zasada memoriałowa i artykuł 109 TUIR

We włoskim systemie podatkowym dochód z działalności gospodarczej jest regulowany zasadą memoriałową, ustanowioną w art. 109 ustawy o podatkach dochodowych (TUIR). Zgodnie z tym przepisem, przychody i koszty należy przypisać do okresu, w którym wystąpiły przesłanki faktyczne i prawne determinujące ich powstanie, niezależnie od momentu faktycznego otrzymania lub zapłaty. W przypadku czynszów najmu, orzecznictwo zawsze utrzymywało rygorystyczną linię.

Rozpatrywane postanowienie podkreśla, że moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu czynszu stanowi istotny moment podatkowy. Oznacza to, że przedsiębiorstwo wynajmujące jest zobowiązane do zadeklarowania czynszów jako przychodów w roku, do którego odnoszą się zgodnie z umową, nawet jeśli najemca jest w zwłoce. Pewność istnienia wierzytelności i jej określoność są bowiem gwarantowane przez samą umowę najmu, która stanowi tytuł prawny aż do jej ewentualnego rozwiązania.

Decyzja Sądu Najwyższego

Sprawa, która trafiła do Sądu Kasacyjnego, dotyczyła sporu między Prokuratorią Generalną Państwa a podatnikiem F. w sprawie prawidłowego przypisania czynszów. Sąd Kasacyjny uwzględnił apelację Państwa, uchylając decyzję Regionalnej Komisji Podatkowej Sardynii. Kluczowym punktem sporu jest interpretacja art. 109 TUIR w związku z pewnością składników przychodów. Oto zasada prawna wyrażona w streszczeniu:

W zakresie dochodów z działalności gospodarczej, przychody z czynszów najmu należy uznać za uzyskane, zgodnie z art. 109 ust. 2 lit. b) TUIR, w dniu ich powstania, ponieważ do czasu ewentualnego rozwiązania umowy, nie mogą być one kwalifikowane jako składniki przychodów, których istnienie lub wysokość nie jest pewna, niezależnie od faktycznej zapłaty.

Ten fragment jest kluczowy: Sąd wyjaśnia, że ryzyko niewypłacalności najemcy nie przesuwa momentu powstania obowiązku podatkowego z tytułu przychodu. Dopóki umowa obowiązuje, prawo do czynszu jest pewne i wymagalne, dlatego musi być uwzględnione przy ustalaniu dochodu podlegającego opodatkowaniu. Dopiero formalne rozwiązanie umowy może przerwać ten mechanizm.

Co dzieje się w przypadku zwłoki?

Dla przedsiębiorstw, w przeciwieństwie do osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej (dla których przewidziane są ulgi w przypadku stwierdzonej zwłoki), opodatkowanie nieotrzymanych czynszów może stanowić znaczące obciążenie. Aby przerwać opodatkowanie faktycznie nieotrzymanych przychodów, należy działać natychmiast na płaszczyźnie umownej. Oto kilka kluczowych punktów do rozważenia:

• Rozwiązanie umowy: jest to jedyne zdarzenie, które przerywa powstanie istotnych podatkowo przychodów.
• Dowód rozwiązania: wymagany jest wyrok eksmisyjny z powodu zwłoki lub formalne porozumienie o rozwiązaniu umowy, odpowiednio zarejestrowane.
• Straty z tytułu wierzytelności: nieotrzymane czynsze mogą być odliczone jako straty z tytułu wierzytelności tylko w przypadku spełnienia wymogów określonych w art. 101 TUIR, wykazując ich nieściągalność.

Wnioski

Postanowienie nr 30985/2025 potwierdza ugruntowany kierunek orzecznictwa, który stawia przedsiębiorstwa w pozycji szczególnej uwagi w zarządzaniu umowami najmu. Samo niepłacenie przez najemcę nie wystarcza, aby uniknąć podatku od tych kwot; konieczne jest formalne zakończenie stosunku prawnego. To orzeczenie przypomina wszystkim podmiotom gospodarczym o znaczeniu proaktywnego zarządzania wierzytelnościami i umowami, aby uniknąć sytuacji, w której do straty finansowej dołączy nieuzasadnione obciążenie podatkowe wynikające z „widmowych”, ale prawnie pewnych przychodów.