Canoni di locazione e reddito d'impresa: i chiarimenti dell'Ordinanza n. 30985/2025

La determinazione del reddito d'impresa segue regole precise che spesso si discostano dalla percezione finanziaria immediata dei flussi di cassa. Uno dei nodi più complessi riguarda l'imputazione temporale dei ricavi derivanti dalla locazione di immobili strumentali o patrimoniali. La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 30985 del 26 novembre 2025, è tornata a fare chiarezza su questo punto, ribadendo la prevalenza del principio di competenza rispetto a quello di cassa per i soggetti titolari di reddito d'impresa.

Il principio di competenza e l'articolo 109 del TUIR

Nel sistema tributario italiano, il reddito d'impresa è governato dal principio di competenza, sancito dall'art. 109 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Secondo tale norma, i ricavi e i costi devono essere imputati all'esercizio in cui si verificano i presupposti di fatto e di diritto che ne determinano la maturazione, a prescindere dal momento in cui avviene l'incasso o il pagamento effettivo. Nel caso dei canoni di locazione, la giurisprudenza ha sempre mantenuto una linea rigorosa.

L'ordinanza in esame sottolinea come la maturazione del canone rappresenti il momento fiscale rilevante. Questo significa che l'impresa locatrice è tenuta a dichiarare i canoni come ricavi nell'anno di riferimento previsto dal contratto, anche se il conduttore è moroso. La certezza dell'esistenza del credito e la sua determinabilità sono infatti garantite dal contratto di locazione stesso, che funge da titolo giuridico fino alla sua eventuale risoluzione.

La decisione della Suprema Corte

Il caso giunto all'attenzione dei giudici di legittimità riguardava un contenzioso tra l'Avvocatura Generale dello Stato e il contribuente F. sulla corretta imputazione dei canoni. La Cassazione ha accolto il ricorso dello Stato, cassando la decisione della Commissione Tributaria Regionale della Sardegna. Il punto centrale della controversia risiede nell'interpretazione dell'art. 109 del TUIR in relazione alla certezza dei componenti positivi di reddito. Ecco il principio di diritto espresso nella massima:

In tema di redditi di impresa, i ricavi derivanti dai canoni di locazione devono considerarsi conseguiti, ai sensi dell'art. 109, comma 2, lett. b), del T.U.I.R., alla data di maturazione dei medesimi, in quanto, fino all'eventuale risoluzione del contratto, non possono essere qualificati componenti positivi dei quali non sia certa l'esistenza o la determinazione dell'ammontare, a prescindere dalla concreta corresponsione.

Questo passaggio è fondamentale: la Corte chiarisce che il rischio di insolvenza del conduttore non sposta la competenza fiscale del ricavo. Finché il contratto è in vigore, il diritto al canone è certo e liquido, dunque deve concorrere alla formazione del reddito imponibile. Solo la risoluzione formale del contratto può interrompere tale meccanismo.

Cosa accade in caso di morosità?

Per le imprese, a differenza di quanto previsto per le persone fisiche che non esercitano attività commerciale (per le quali esistono agevolazioni in caso di morosità accertata), la tassazione dei canoni non riscossi può rappresentare un onere gravoso. Per interrompere la tassazione di ricavi non effettivamente percepiti, occorre agire tempestivamente sul piano contrattuale. Ecco alcuni punti chiave da considerare:

• La risoluzione del contratto: è l'unico evento che interrompe la maturazione dei ricavi fiscalmente rilevanti.
• La prova della risoluzione: occorre una sentenza di sfratto per morosità o un accordo risolutivo formale debitamente registrato.
• Le perdite su crediti: i canoni non riscossi potranno essere dedotti come perdite su crediti solo in presenza dei requisiti previsti dall'art. 101 del TUIR, dimostrando l'inesigibilità.

Conclusioni

L'ordinanza n. 30985/2025 conferma un orientamento consolidato che pone le imprese in una posizione di particolare attenzione nella gestione dei contratti di locazione. Non è sufficiente che il conduttore non paghi per evitare le tasse su quelle somme; è necessario che il rapporto giuridico venga formalmente meno. Questa pronuncia ricorda a tutti gli operatori economici l'importanza di una gestione proattiva dei crediti e dei contratti, per evitare che a una perdita finanziaria si aggiunga anche un ingiustificato carico fiscale derivante da ricavi 'fantasma' ma legalmente certi.