Loyers et revenu d'entreprise : les éclaircissements de l'ordonnance n° 30985/2025

La détermination du revenu d'entreprise suit des règles précises qui s'écartent souvent de la perception financière immédiate des flux de trésorerie. L'un des points les plus complexes concerne l'imputation temporelle des revenus provenant de la location d'immeubles instrumentaux ou patrimoniaux. La Cour de cassation, par l'ordonnance n° 30985 du 26 novembre 2025, est revenue sur ce point pour apporter des éclaircissements, réaffirmant la prévalence du principe de comptabilité sur celui de caisse pour les personnes soumises à l'impôt sur les sociétés.

Le principe de comptabilité et l'article 109 du TUIR

Dans le système fiscal italien, le revenu d'entreprise est régi par le principe de comptabilité, consacré par l'art. 109 du Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Selon cette norme, les revenus et les coûts doivent être imputés à l'exercice au cours duquel les conditions de fait et de droit qui en déterminent la maturité se produisent, indépendamment du moment où l'encaissement ou le paiement effectif a lieu. Dans le cas des loyers, la jurisprudence a toujours maintenu une ligne rigoureuse.

L'ordonnance en question souligne que la maturité du loyer représente le moment fiscal pertinent. Cela signifie que l'entreprise locatrice est tenue de déclarer les loyers comme revenus au cours de l'année de référence prévue par le contrat, même si le locataire est en défaut de paiement. La certitude de l'existence de la créance et sa déterminabilité sont en effet garanties par le contrat de location lui-même, qui sert de titre juridique jusqu'à sa résolution éventuelle.

La décision de la Cour Suprême

L'affaire portée à l'attention des juges de cassation concernait un litige entre l'Avvocatura Generale dello Stato et le contribuable F. sur la correcte imputation des loyers. La Cour de cassation a accueilli le recours de l'État, cassant la décision de la Commission Tributaire Régionale de Sardaigne. Le point central du litige réside dans l'interprétation de l'art. 109 du TUIR en relation avec la certitude des composantes positives du revenu. Voici le principe de droit exprimé dans la maxime :

En matière de revenus d'entreprise, les revenus provenant des loyers doivent être considérés comme acquis, conformément à l'art. 109, alinéa 2, lettre b), du T.U.I.R., à la date de leur maturité, car, jusqu'à la résolution éventuelle du contrat, ils ne peuvent être qualifiés de composantes positives dont l'existence ou le montant n'est pas certain, indépendamment de la perception concrète.

Ce passage est fondamental : la Cour précise que le risque d'insolvabilité du locataire ne déplace pas la comptabilité fiscale du revenu. Tant que le contrat est en vigueur, le droit au loyer est certain et liquide, il doit donc concourir à la formation du revenu imposable. Seule la résolution formelle du contrat peut interrompre ce mécanisme.

Que se passe-t-il en cas de défaut de paiement ?

Pour les entreprises, contrairement à ce qui est prévu pour les personnes physiques qui n'exercent pas d'activité commerciale (pour lesquelles il existe des allégements en cas de défaut de paiement avéré), la taxation des loyers non perçus peut représenter une charge lourde. Pour interrompre la taxation des revenus non effectivement perçus, il faut agir rapidement sur le plan contractuel. Voici quelques points clés à considérer :

• La résolution du contrat : c'est le seul événement qui interrompt la maturité des revenus fiscalement pertinents.
• La preuve de la résolution : une ordonnance d'expulsion pour non-paiement ou un accord de résolution formel dûment enregistré est nécessaire.
• Les pertes sur créances : les loyers non perçus pourront être déduits en tant que pertes sur créances uniquement en présence des conditions prévues par l'art. 101 du TUIR, en démontrant l'irrécouvrabilité.

Conclusions

L'ordonnance n° 30985/2025 confirme une orientation consolidée qui place les entreprises dans une position de particulière attention dans la gestion des contrats de location. Il ne suffit pas que le locataire ne paie pas pour éviter les impôts sur ces sommes ; il est nécessaire que la relation juridique prenne formellement fin. Cette décision rappelle à tous les opérateurs économiques l'importance d'une gestion proactive des créances et des contrats, afin d'éviter qu'à une perte financière ne s'ajoute également une charge fiscale injustifiée découlant de revenus "fantômes" mais légalement certains.