Rendas de aluguel e rendimento empresarial: os esclarecimentos da Ordem n. 30985/2025

A determinação do rendimento empresarial segue regras precisas que muitas vezes se desviam da percepção financeira imediata dos fluxos de caixa. Um dos pontos mais complexos diz respeito à imputação temporal das receitas decorrentes da locação de imóveis instrumentais ou patrimoniais. A Corte de Cassação, com a ordem n. 30985 de 26 de novembro de 2025, voltou a esclarecer este ponto, reiterando a prevalência do princípio de competência sobre o de caixa para os sujeitos titulares de rendimento empresarial.

O princípio de competência e o artigo 109 do TUIR

No sistema tributário italiano, o rendimento empresarial é regido pelo princípio de competência, consagrado no art. 109 do Texto Único sobre Impostos sobre Rendimentos (TUIR). De acordo com esta norma, as receitas e os custos devem ser imputados ao exercício em que se verificam os pressupostos de fato e de direito que determinam a sua maturidade, independentemente do momento em que ocorra o recebimento ou o pagamento efetivo. No caso das rendas de aluguel, a jurisprudência sempre manteve uma linha rigorosa.

A ordem em questão sublinha como a maturidade da renda representa o momento fiscal relevante. Isso significa que a empresa locadora é obrigada a declarar as rendas como receitas no ano de referência previsto pelo contrato, mesmo que o inquilino esteja em mora. A certeza da existência do crédito e a sua determinabilidade são, de fato, garantidas pelo próprio contrato de locação, que serve como título jurídico até a sua eventual resolução.

A decisão da Suprema Corte

O caso que chegou à atenção dos juízes de legalidade dizia respeito a um litígio entre a Advocacia-Geral do Estado e o contribuinte F. sobre a correta imputação das rendas. A Cassação acolheu o recurso do Estado, cassando a decisão da Comissão Tributária Regional da Sardenha. O ponto central da controvérsia reside na interpretação do art. 109 do TUIR em relação à certeza dos componentes positivos do rendimento. Eis o princípio de direito expresso na máxima:

Em matéria de rendimentos empresariais, as receitas decorrentes das rendas de aluguel devem ser consideradas obtidas, nos termos do art. 109, parágrafo 2, alínea b), do T.U.I.R., na data da sua maturidade, uma vez que, até a eventual resolução do contrato, não podem ser qualificadas como componentes positivos cuja existência ou determinação do montante seja incerta, independentemente da sua concreta correspondência.

Esta passagem é fundamental: a Corte esclarece que o risco de insolvência do inquilino não desloca a competência fiscal da receita. Enquanto o contrato estiver em vigor, o direito à renda é certo e líquido, portanto, deve concorrer para a formação do rendimento tributável. Somente a resolução formal do contrato pode interromper tal mecanismo.

O que acontece em caso de mora?

Para as empresas, ao contrário do previsto para as pessoas físicas que não exercem atividade comercial (para as quais existem benefícios em caso de mora comprovada), a tributação das rendas não recebidas pode representar um encargo oneroso. Para interromper a tributação de receitas não efetivamente percebidas, é necessário agir tempestivamente no plano contratual. Eis alguns pontos-chave a considerar:

• A resolução do contrato: é o único evento que interrompe a maturidade das receitas fiscalmente relevantes.
• A prova da resolução: é necessária uma sentença de despejo por mora ou um acordo resolutivo formal devidamente registrado.
• As perdas em créditos: as rendas não recebidas poderão ser deduzidas como perdas em créditos apenas na presença dos requisitos previstos no art. 101 do TUIR, demonstrando a inexigibilidade.

Conclusões

A ordem n. 30985/2025 confirma um orientação consolidada que coloca as empresas em uma posição de particular atenção na gestão dos contratos de locação. Não é suficiente que o inquilino não pague para evitar os impostos sobre essas somas; é necessário que a relação jurídica termine formalmente. Esta decisão lembra a todos os operadores econômicos a importância de uma gestão proativa dos créditos e dos contratos, para evitar que a uma perda financeira se some também um injustificado encargo fiscal decorrente de receitas "fantasmas" mas legalmente certas.