Chirie și venituri din afaceri: clarificările Ordinului nr. 30985/2025

Determinarea veniturilor din afaceri urmează reguli precise care adesea se abat de la percepția financiară imediată a fluxurilor de numerar. Unul dintre cele mai complexe noduri se referă la imputarea temporală a veniturilor provenite din închirierea imobilelor instrumentale sau patrimoniale. Curtea de Casație, prin ordinul nr. 30985 din 26 noiembrie 2025, a revenit pentru a clarifica acest punct, reiterând prevalența principiului de competență față de cel de încasare pentru persoanele fizice care desfășoară activități economice.

Principiul de competență și articolul 109 din TUIR

În sistemul fiscal italian, venitul din afaceri este guvernat de principiul de competență, consacrat de art. 109 din Textul Unic al Impozitelor pe Venituri (TUIR). Conform acestei norme, veniturile și cheltuielile trebuie imputate exercițiului în care se verifică premisele de fapt și de drept care determină scadența acestora, indiferent de momentul în care are loc încasarea sau plata efectivă. În cazul chiriilor, jurisprudența a menținut întotdeauna o linie riguroasă.

Ordinul în cauză subliniază cum scadența chiriei reprezintă momentul fiscal relevant. Aceasta înseamnă că întreprinderea locator este obligată să declare chiriile ca venituri în anul de referință prevăzut de contract, chiar dacă chiriașul este restantier. Certitudinea existenței creanței și determinabilitatea acesteia sunt, de fapt, garantate de contractul de închiriere în sine, care servește drept titlu juridic până la eventuala sa rezoluțiune.

Decizia Curții Supreme

Cazul ajuns în atenția judecătorilor de legalitate privea un litigiu între Avocatura Generală a Statului și contribuabilul F. privind imputarea corectă a chiriilor. Casația a admis recursul Statului, casând decizia Comisiei Fiscale Regionale a Sardiniei. Punctul central al controversei rezidă în interpretarea art. 109 din TUIR în legătură cu certitudinea componentelor pozitive de venit. Iată principiul de drept exprimat în maximă:

În materie de venituri din afaceri, veniturile provenite din chirie trebuie considerate obținute, în sensul art. 109, alin. 2, lit. b), din T.U.I.R., la data scadenței acestora, întrucât, până la eventuala rezoluțiune a contractului, acestea nu pot fi calificate drept componente pozitive a căror existență sau cuantum nu este certă, indiferent de plata efectivă.

Acest pasaj este fundamental: Curtea clarifică faptul că riscul de insolvabilitate al chiriașului nu modifică competența fiscală a venitului. Atâta timp cât contractul este în vigoare, dreptul la chirie este cert și lichid, prin urmare trebuie să contribuie la formarea venitului impozabil. Doar rezoluțiunea formală a contractului poate întrerupe acest mecanism.

Ce se întâmplă în caz de neplată?

Pentru întreprinderi, spre deosebire de ceea ce este prevăzut pentru persoanele fizice care nu desfășoară activitate comercială (pentru care există facilități în caz de neplată dovedită), impozitarea chiriilor neîncasate poate reprezenta o povară grea. Pentru a întrerupe impozitarea veniturilor neîncasate efectiv, este necesar să se acționeze prompt pe plan contractual. Iată câteva puncte cheie de luat în considerare:

• Rezoluțiunea contractului: este singurul eveniment care întrerupe scadența veniturilor fiscal relevante.
• Dovada rezoluțiunii: este necesară o sentință de evacuare pentru neplată sau un acord de rezoluțiune formal, corespunzător înregistrat.
• Pierderi din creanțe: chiriile neîncasate vor putea fi deduse ca pierderi din creanțe numai în prezența cerințelor prevăzute de art. 101 din TUIR, demonstrând incesibilitatea.

Concluzii

Ordinul nr. 30985/2025 confirmă un orientament consolidat care plasează întreprinderile într-o poziție deosebită de atenție în gestionarea contractelor de închiriere. Nu este suficient ca chiriașul să nu plătească pentru a evita impozitele pe acele sume; este necesar ca raportul juridic să înceteze formal. Această hotărâre reamintește tuturor operatorilor economici importanța unei gestionări proactive a creanțelor și a contractelor, pentru a evita ca unei pierderi financiare să i se adauge și o sarcină fiscală nejustificată, derivând din venituri "fantomatice", dar legal certe.