Sklic skupščine etažnih lastnikov: Kasacijsko sodišče in nepreklicnost člena 66 razl. zak. grad. (Odločba 16399/2025)
Upravljanje etažne lastnine je zapleteno področje, kjer je spoštovanje postopkov ključnega pomena za izogibanje sporom. Pravilen sklic skupščine je izjemnega pomena, saj predstavlja temelj zakonitosti odločitev. Nedavna odločba Kasacijskega sodišča, št. 16399 z dne 18. junija 2025, je podala jasno razlago o nepreklicnosti načinov obveščanja za to nalogo, s čimer je ponovno potrdila temeljno načelo za zaščito kolegialnosti in interesov etažnih lastnikov. Podrobneje si oglejmo to pomembno odločitev in njene posledice.
Osrednja vloga člena 66 razl. zak. grad. pri sklicu
Člen 66, odstavek 3, določb za izvajanje civilnega zakonika je referenčna norma za načine sklica skupščine etažnih lastnikov. Ta določba ne dopušča domiselnih interpretacij, saj zagotavlja, da je vsak etažni lastnik obveščen in lahko sodeluje. Izrecno predvidene oblike obveščanja so:
- priporočena pošta;
- certificirana elektronska pošta (PEC);
- faks;
- osebna vročitve.
Sklep Kasacijskega sodišča: Nepreklicno načelo
Odločba št. 16399/2025 Kasacijskega sodišča, Oddelek II Civilni, pod predsedstvom in v pripravi dr. A. Scarpe, je izhajala iz pritožbe med S. in C., po sodbi Milanskega sodišča. Vrhovno sodišče je sodbo razveljavilo z napotitvijo na ponovno obravnavo, s čimer je močno poudarilo temeljno načelo v tej zadevi. Tukaj je sklep sodbe:
Glede skupščine etažnih lastnikov, člen 66, odstavek 3, razl. zak. grad., s predpisovanjem določenih oblik sklica (priporočena pošta, certificirana elektronska pošta, faks ali osebna vročitve), določa nepreklicno ureditev za zaščito kolegialnosti in s tem temeljnih interesov etažne lastnine, zato je treba izključiti veljavnost kakršne koli drugačne ureditve, izražene s prostim avtonomnim urejanjem, ki predvideva alternativne načine prenosa obvestila, ki niso sposobni dokumentirati vročitve na naslov prejemnika, kot je v tem primeru, sporočilo navadne elektronske pošte.Ta izjava je ključnega pomena. Kasacijsko sodišče poudarja, da je ureditev člena 66, odstavek 3, razl. zak. grad., "nepreklicna" norma. To pomeni, da ne pravilnik etažne lastnine, ne sklep skupščine, ne praksa ne morejo potrditi drugačnih načinov sklica. Bistvena točka je sposobnost načina prenosa, da "dokumentira vročitve". Navadna elektronska pošta ne ponuja takšnega jamstva, saj lahko konča v neželeni pošti ali ne prispe, brez zanesljivega dokaza o prejemu, za razliko od PEC, ki zagotavlja potrdila, ki so enakovredna potrdilom pri priporočeni pošti.
Praktične posledice in tveganja za upravitelje
Ta sodba ima pomembne posledice. Za upravitelje je vsak sklic, opravljen z drugačnimi načini od tistih, ki jih navaja člen 66, razl. zak. grad., neveljaven, kar pomeni tveganje razveljavitve sprejetih sklepov. Razveljavitev, ki jo lahko zahteva vsak odsoten, nasprotujoči ali vzdržan etažni lastnik v 30 dneh, je resen problem. Razveljavljena skupščina pomeni ponovitev celotnega postopka, kar povzroči izgubo časa in sredstev. Zato je ključnega pomena, da se upravitelji natančno držijo zakonskih določb. Tudi dogovor med etažnimi lastniki o uporabi navadne elektronske pošte bi bil pravno neveljaven, saj bi pomenil odstop od obvezne norme.
Zaključki: Zaščita kolegialnosti in pravna varnost
Odločba 16399/2025 ponovno potrjuje načelo pravne civilizacije: zaščita kolegialnosti in temeljnih interesov etažne lastnine. Jasnost pravil sklica ni zgolj formalizem, temveč jamstvo, da lahko vsi udeleženci v celoti uveljavljajo svoje pravice. Za etažne lastnike je ta sodba opozorilo, naj preverijo pravilnost sklicev. Za upravitelje je to opomin na poklicno skrbnost in strogo uporabo zakona. V kontekstu naraščajoče digitalizacije nas Kasacijsko sodišče opozarja, da je v pravnem smislu oblika pogosto bistvo, še posebej za zagotavljanje udeležbe in veljavnosti kolektivnih odločitev. Zaupanje izkušenim pravnim strokovnjakom za pravo etažne lastnine je vedno najpametnejša izbira.
