Convocation de l'Assemblée de Copropriété : La Cour de Cassation et l'indérogeabilité de l'Art. 66 disp. att. c.c. (Ordonnance 16399/2025)
La gestion de copropriété est un domaine complexe, où le respect des procédures est crucial pour éviter les litiges. La convocation correcte de l'assemblée revêt une importance capitale, étant le fondement de la légitimité des décisions. Une récente Ordonnance de la Cour de Cassation, la n° 16399 du 18 juin 2025, a fourni une interprétation claire sur l'indérogeabilité des formes de communication pour cet accomplissement, réaffirmant un principe fondamental de protection de la collégialité et des intérêts des copropriétaires. Approfondissons cette importante décision et ses implications.
La centralité de l'Art. 66 disp. att. c.c. dans la convocation
L'article 66, alinéa 3, des dispositions d'application du Code Civil est la norme de référence pour les modalités de convocation de l'assemblée de copropriété. Cette disposition n'admet pas d'interprétations fantaisistes, garantissant que chaque copropriétaire soit informé et puisse participer. Les formes de communication expressément prévues sont :
- la lettre recommandée ;
- la poste électronique certifiée (PEC) ;
- le fax ;
- la remise en main propre.
La Maxime de la Cassation : Un Principe Indérogeable
L'Ordonnance n° 16399/2025 de la Cour de Cassation, Section Deuxième Civile, présidée et rédigée par le Dr A. Scarpa, est née d'un recours entre S. et C., suite à un arrêt de la Cour d'Appel de Milan. La Cour Suprême a cassé avec renvoi, réaffirmant avec force le principe cardinal en la matière. Voici la maxime de l'arrêt :
En matière d'assemblée de copropriété, l'art. 66, alinéa 3, disp. att. c.c., en prescrivant des formes déterminées de convocation (lettre recommandée, poste électronique certifiée, fax ou remise en main propre), édicte une discipline indérogeable à la protection de la collégialité et donc des intérêts fondamentaux de la copropriété, de sorte qu'il faut exclure la validité de toute autre réglementation exprimée par l'autonomie privée qui prévoie des modalités alternatives de transmission de l'avis inaptes à documenter sa livraison à l'adresse du destinataire, telle, dans le cas d'espèce, le message de courrier électronique simple.Cette affirmation est cruciale. La Cassation souligne que la discipline de l'art. 66 alinéa 3 disp. att. c.c. est une norme "indérogeable". Cela signifie que ni le règlement de copropriété, ni une délibération, ni une pratique ne peuvent valider des modalités de convocation différentes. Le point essentiel est la capacité de la modalité de transmission à "documenter sa livraison". Le courrier électronique simple n'offre pas une telle garantie, pouvant finir dans les spams ou ne pas arriver, sans preuve certaine de réception, contrairement à la PEC qui fournit des accusés de réception assimilables à ceux de la lettre recommandée.
Implications pratiques et risques pour les administrateurs
Cette décision a des retombées significatives. Pour les administrateurs, toute convocation effectuée avec des modalités différentes de celles énumérées par l'art. 66 disp. att. c.c. est invalide, entraînant le risque d'annulation des délibérations adoptées. L'annulabilité, demandable par tout copropriétaire absent, opposant ou abstentionniste dans les 30 jours, est un problème grave. Une assemblée annulée signifie refaire tout le processus, avec une dépense de temps et de ressources. Il est donc fondamental que les administrateurs s'en tiennent scrupuleusement aux prévisions normatives. Même un accord entre les copropriétaires pour l'utilisation de l'e-mail simple serait dépourvu d'effets juridiques, puisqu'il s'agirait de déroger à une norme impérative.
Conclusions : Protection de la collégialité et certitude du droit
L'Ordonnance 16399/2025 réaffirme un principe de civilisation juridique : la protection de la collégialité et des intérêts fondamentaux de la copropriété. La clarté des règles de convocation n'est pas un simple formalisme, mais la garantie que tous les participants puissent exercer pleinement leurs droits. Pour les copropriétaires, cet arrêt est un avertissement à vérifier la régularité des convocations. Pour les administrateurs, c'est un rappel à la diligence professionnelle et à l'application rigoureuse de la loi. Dans un contexte de digitalisation croissante, la Cassation nous rappelle que, dans le domaine juridique, la forme est souvent la substance, surtout pour garantir la participation et la validité des décisions collectives. S'adresser à des professionnels du droit experts en droit de la copropriété est toujours le choix le plus sage.
