Convocatoria de Asamblea de Comunidad de Propietarios: La Casación y la Irrenunciabilidad del Artículo 66 disp. att. c.c. (Auto 16399/2025)

La gestión de las comunidades de propietarios es un ámbito complejo, donde el respeto de los procedimientos es crucial para evitar litigios. La correcta convocatoria de la asamblea reviste una importancia capital, siendo el fundamento de la legitimidad de las decisiones. Un reciente Auto de la Corte de Casación, el n.º 16399 del 18 de junio de 2025, ha proporcionado una interpretación clara sobre la irrenunciabilidad de las formas de comunicación para tal cumplimiento, reiterando un principio fundamental para la protección de la colegialidad y los intereses de los copropietarios. Profundicemos en esta importante decisión y sus implicaciones.

La centralidad del Artículo 66 disp. att. c.c. en la convocatoria

El artículo 66, apartado 3, de las disposiciones de aplicación del Código Civil es la norma de referencia para las modalidades de convocatoria de la asamblea de la comunidad de propietarios. Esta disposición no admite interpretaciones fantasiosas, garantizando que cada copropietario sea informado y pueda participar. Las formas de comunicación expresamente previstas son:

• la correo certificado;
• el correo electrónico certificado (PEC);
• el fax;
• la entrega en mano.

Cada modalidad se elige para ofrecer una prueba cierta del envío y, sobre todo, de la recepción del aviso. La "prueba de entrega" es el eje de la cuestión y lo que distingue una comunicación válida de una no válida.

La Máxima de la Casación: Un Principio Irrenunciable

El Auto n.º 16399/2025 de la Corte de Casación, Sección Segunda Civil, presidida y redactada por el Dr. A. Scarpa, tuvo origen en un recurso entre S. y C., tras una sentencia de la Corte de Apelación de Milán. La Suprema Corte casó con reenvío, reiterando con fuerza el principio fundamental en la materia. He aquí la máxima de la sentencia:

En materia de asamblea de comunidad de propietarios, el art. 66, apartado 3, disp. att. c.c., al prescribir formas determinadas de convocatoria (correo certificado, correo electrónico certificado, fax o entrega en mano), establece una disciplina irrenunciable en protección de la colegialidad y, por tanto, de los intereses fundamentales de la comunidad de propietarios, por lo que debe excluirse la validez de cualquier otra regulación expresada por la autonomía privada que prevea modalidades alternativas de transmisión del aviso que sean inadecuadas para documentar su entrega en el domicilio del destinatario, como, en el caso, el mensaje de correo electrónico simple.

Esta afirmación es crucial. La Casación subraya que la disciplina del art. 66, apartado 3, disp. att. c.c. es una norma "irrenunciable". Esto significa que ni el reglamento de la comunidad de propietarios, ni una resolución, ni una práctica pueden validar modalidades de convocatoria diferentes. El punto esencial es la capacidad de la modalidad de transmisión de "documentar su entrega". El correo electrónico simple no ofrece tal garantía, pudiendo acabar en la carpeta de spam o no llegar, sin prueba cierta de recepción, a diferencia del PEC que proporciona acuses de recibo equiparables a los del correo certificado.

Implicaciones prácticas y riesgos para los administradores

Esta resolución tiene repercusiones significativas. Para los administradores, cada convocatoria realizada con modalidades distintas a las enumeradas por el art. 66 disp. att. c.c. es inválida, comportando el riesgo de anulación de las resoluciones adoptadas. La anulabilidad, solicitada por cualquier copropietario ausente, disidente o abstencionista dentro de los 30 días, es un grave problema. Una asamblea anulada significa repetir todo el proceso, con un gasto de tiempo y recursos. Es fundamental, por tanto, que los administradores se atengan escrupulosamente a las previsiones normativas. Incluso un acuerdo entre los copropietarios para el uso de correo electrónico simple carecería de efectos jurídicos, al tratarse de una derogación a una norma imperativa.

Conclusiones: Protección de la colegialidad y certeza del derecho

El Auto 16399/2025 reitera un principio de civilidad jurídica: la protección de la colegialidad y de los intereses fundamentales de la comunidad de propietarios. La claridad de las reglas de convocatoria no es un mero formalismo, sino la garantía de que todos los participantes puedan ejercer plenamente sus derechos. Para los copropietarios, esta sentencia es una advertencia para verificar la regularidad de las convocatorias. Para los administradores, es un recordatorio de la diligencia profesional y de la aplicación rigurosa de la ley. En un contexto de creciente digitalización, la Casación nos recuerda que, en el ámbito legal, la forma es a menudo sustancia, especialmente para garantizar la participación y la validez de las decisiones colectivas. Confiar en profesionales legales expertos en derecho de comunidades de propietarios es siempre la opción más sensata.