Созыв общего собрания собственников жилья: Кассационный суд и императивность статьи 66 дополнительных положений Гражданского кодекса (Определение № 16399/2025)

Управление многоквартирным домом — сложная сфера, где соблюдение процедур имеет решающее значение для предотвращения споров. Правильный созыв общего собрания имеет первостепенное значение, поскольку является основой законности принимаемых решений. Недавнее Определение Кассационного суда № 16399 от 18 июня 2025 года дало четкое толкование императивности форм уведомления для выполнения этого обязательства, подтвердив основополагающий принцип защиты коллегиальности и интересов собственников. Рассмотрим это важное решение и его последствия.

Центральное место статьи 66 дополнительных положений Гражданского кодекса в созыве

Статья 66, пункт 3, дополнительных положений Гражданского кодекса является нормативным актом, регулирующим порядок созыва общего собрания собственников жилья. Это положение не допускает произвольных толкований, гарантируя, что каждый собственник будет проинформирован и сможет принять участие. Специально предусмотренные формы уведомления включают:

• заказное письмо;
• сертифицированная электронная почта (PEC);
• факс;
• личная доставка.

Каждый способ выбран для обеспечения достоверного подтверждения отправки и, прежде всего, получения уведомления. «Доказательство доставки» является ключевым моментом и отличает действительное уведомление от недействительного.

Позиция Кассационного суда: Императивный принцип

Определение № 16399/2025 Кассационного суда, Вторая гражданская секция, под председательством и составлением судьи А. Скарпа, было вынесено по результатам обжалования решения Апелляционного суда Милана по иску между С. и С. Верховный суд отменил решение с направлением на новое рассмотрение, решительно подтвердив основополагающий принцип в данной области. Вот позиция суда:

В отношении общего собрания собственников жилья статья 66, пункт 3, дополнительных положений Гражданского кодекса, предписывая определенные формы созыва (заказное письмо, сертифицированная электронная почта, факс или личная доставка), устанавливает императивный порядок в целях защиты коллегиальности и, следовательно, фундаментальных интересов кондоминиума, поэтому любая иная регламентация, выраженная частной автономией, предусматривающая альтернативные способы передачи уведомления, неспособные подтвердить его доставку по адресу получателя, например, в данном случае, простое электронное сообщение, должна быть исключена.

Это утверждение имеет решающее значение. Кассационный суд подчеркивает, что положения статьи 66, пункт 3, дополнительных положений Гражданского кодекса являются «императивными». Это означает, что ни правила кондоминиума, ни решение, ни практика не могут подтвердить иные способы созыва. Суть заключается в способности способа передачи «подтвердить его доставку». Простое электронное письмо не предоставляет такой гарантии, поскольку может попасть в спам или не быть доставленным без достоверного подтверждения получения, в отличие от PEC, которая предоставляет квитанции, эквивалентные квитанциям заказного письма.

Практические последствия и риски для управляющих

Это постановление имеет значительные последствия. Для управляющих каждый созыв, осуществленный способами, отличными от перечисленных в статье 66 дополнительных положений Гражданского кодекса, является недействительным, что влечет за собой риск отмены принятых решений. Возможность признания недействительным, которую может потребовать любой отсутствующий, несогласный или воздержавшийся собственник в течение 30 дней, является серьезной проблемой. Аннулированное собрание означает необходимость повторения всего процесса с затратами времени и ресурсов. Поэтому крайне важно, чтобы управляющие строго соблюдали нормативные положения. Даже соглашение между собственниками об использовании обычной электронной почты будет юридически недействительным, поскольку это является отступлением от императивной нормы.

Заключение: Защита коллегиальности и правовая определенность

Определение № 16399/2025 подтверждает принцип правовой культуры: защиту коллегиальности и фундаментальных интересов кондоминиума. Четкость правил созыва — это не просто формальность, а гарантия того, что все участники смогут в полной мере реализовать свои права. Для собственников это решение является предостережением о необходимости проверять законность созывов. Для управляющих это напоминание о профессиональной добросовестности и строгом применении закона. В условиях растущей цифровизации Кассационный суд напоминает нам, что в правовой сфере форма часто является сутью, особенно для обеспечения участия и действительности коллективных решений. Обращение к опытным юристам, специализирующимся на жилищном праве, всегда является наиболее мудрым выбором.