Einberufung einer Eigentümerversammlung: Kassationsgerichtshof und Unabdingbarkeit von Art. 66 der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch (Beschluss 16399/2025)

Die Verwaltung von Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein komplexes Feld, in dem die Einhaltung von Verfahren entscheidend ist, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Die ordnungsgemäße Einberufung der Versammlung ist von größter Bedeutung, da sie die Grundlage für die Rechtmäßigkeit der Beschlüsse bildet. Ein kürzlich ergangener Beschluss des Kassationsgerichtshofs, Nr. 16399 vom 18. Juni 2025, hat eine klare Auslegung der Unabdingbarkeit der Kommunikationsformen für diese Erledigung gegeben und damit einen Grundsatz zum Schutz der Kollegialität und der Interessen der Wohnungseigentümer bekräftigt. Lassen Sie uns diese wichtige Entscheidung und ihre Auswirkungen näher betrachten.

Die zentrale Rolle von Art. 66 der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch bei der Einberufung

Artikel 66, Absatz 3, der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch ist die Referenznorm für die Modalitäten der Einberufung der Eigentümerversammlung. Diese Bestimmung lässt keine phantasievollen Auslegungen zu und gewährleistet, dass jeder Wohnungseigentümer informiert ist und teilnehmen kann. Die ausdrücklich vorgesehenen Kommunikationsformen sind:

• Einschreiben;
• zertifizierte E-Mail (PEC);
• Fax;
• persönliche Zustellung.

Jede Methode wird gewählt, um einen sicheren Nachweis des Versands und vor allem des Empfangs der Benachrichtigung zu bieten. Der "Zustellnachweis" ist der Kern der Angelegenheit und das, was eine gültige von einer ungültigen Kommunikation unterscheidet.

Die Lehre des Kassationsgerichtshofs: Ein unabdingbarer Grundsatz

Der Beschluss Nr. 16399/2025 des Kassationsgerichtshofs, Zweite Zivilsenat, unter dem Vorsitz und mit Berichterstattung von Dr. A. Scarpa, entstand aus einer Berufung zwischen S. und C. nach einem Urteil des Berufungsgerichts Mailand. Der Oberste Gerichtshof hat das Urteil mit Zurückverweisung aufgehoben und den Kernsatz in dieser Angelegenheit mit Nachdruck bekräftigt. Hier ist die Lehre des Urteils:

In Bezug auf die Eigentümerversammlung legt Art. 66, Absatz 3, der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch, indem er bestimmte Einberufungsformen vorschreibt (Einschreiben, zertifizierte E-Mail, Fax oder persönliche Zustellung), eine unabdingbare Regelung zum Schutz der Kollegialität und damit der grundlegenden Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft fest. Daher ist die Gültigkeit jeder anderen Regelung, die durch die Privatautonomie ausgedrückt wird und alternative Übermittlungsmodalitäten vorsieht, die nicht geeignet sind, die Zustellung an die Adresse des Empfängers nachzuweisen, wie in diesem Fall eine einfache E-Mail, auszuschließen.

Diese Aussage ist entscheidend. Der Kassationsgerichtshof betont, dass die Regelung von Art. 66 Absatz 3 der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch eine "unabdingbare" Norm ist. Das bedeutet, dass weder die Hausordnung noch ein Beschluss noch eine Praxis andere Einberufungsmodalitäten gültig machen können. Der wesentliche Punkt ist die Fähigkeit der Übermittlungsmodalität, "die Zustellung nachzuweisen". Die einfache E-Mail bietet diese Garantie nicht, da sie im Spam landen oder nicht ankommen kann, ohne einen sicheren Empfangsnachweis, im Gegensatz zur PEC, die Empfangsbestätigungen liefert, die mit denen eines Einschreibens vergleichbar sind.

Praktische Auswirkungen und Risiken für Verwalter

Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen. Für Verwalter ist jede Einberufung, die mit anderen als den in Art. 66 der Ausführungsbestimmungen zum Zivilgesetzbuch aufgeführten Modalitäten erfolgt, ungültig, was das Risiko der Annullierung der gefassten Beschlüsse mit sich bringt. Die Anfechtbarkeit, die von jedem abwesenden, abweichenden oder sich enthaltenden Wohnungseigentümer innerhalb von 30 Tagen beantragt werden kann, ist ein ernstes Problem. Eine annullierte Versammlung bedeutet, den gesamten Prozess mit Zeit- und Ressourcenaufwand zu wiederholen. Es ist daher unerlässlich, dass die Verwalter die gesetzlichen Bestimmungen strikt einhalten. Selbst eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern über die Nutzung einer einfachen E-Mail wäre rechtlich unwirksam, da sie eine zwingende Norm umgehen würde.

Schlussfolgerungen: Schutz der Kollegialität und Rechtssicherheit

Der Beschluss 16399/2025 bekräftigt einen Grundsatz der juristischen Zivilisation: den Schutz der Kollegialität und der grundlegenden Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Klarheit der Einberufungsregeln ist kein bloßer Formalismus, sondern die Garantie, dass alle Teilnehmer ihre Rechte voll ausüben können. Für die Wohnungseigentümer ist dieses Urteil eine Mahnung, die Ordnungsmäßigkeit der Einberufungen zu überprüfen. Für die Verwalter ist es eine Aufforderung zur beruflichen Sorgfalt und zur strikten Anwendung des Gesetzes. In einem zunehmend digitalisierten Umfeld erinnert uns der Kassationsgerichtshof daran, dass im rechtlichen Kontext die Form oft Substanz ist, insbesondere um die Teilnahme und die Gültigkeit kollektiver Entscheidungen zu gewährleisten. Die Beauftragung von Rechtsexperten für Wohnungseigentumsrecht ist immer die klügste Wahl.