Convocação de Assembleia de Condomínio: A Cassação e a Irrenunciabilidade do Art. 66 das Disposições de Execução do Código Civil (Ordem 16399/2025)

A gestão de condomínios é um campo complexo, onde o respeito pelos procedimentos é crucial para evitar litígios. A correta convocação da assembleia é de importância capital, sendo o fundamento da legitimidade das decisões. Uma recente Ordem da Corte de Cassação, a n. 16399 de 18 de junho de 2025, forneceu uma interpretação clara sobre a irrenunciabilidade das formas de comunicação para tal cumprimento, reafirmando um princípio fundamental de proteção à colegialidade e aos interesses dos condôminos. Vamos aprofundar esta importante decisão e suas implicações.

A centralidade do Art. 66 das Disposições de Execução do Código Civil na convocação

O artigo 66, parágrafo 3, das disposições de execução do Código Civil é a norma de referência para as modalidades de convocação da assembleia de condomínio. Esta disposição não admite interpretações fantasiosas, garantindo que cada condômino seja informado e possa participar. As formas de comunicação expressamente previstas são:

• a carta registrada;
• o correio eletrônico certificado (PEC);
• o fax;
• a entrega em mãos.

Cada modalidade é escolhida para oferecer uma prova certa do envio e, sobretudo, da recepção do aviso. A "prova de entrega" é o cerne da questão e o que distingue uma comunicação válida de uma inválida.

A Máxima da Cassação: Um Princípio Irrenunciável

A Ordem n. 16399/2025 da Corte de Cassação, Seção Segunda Civil, presidida e redigida pelo Doutor A. Scarpa, teve origem em um recurso entre S. e C., em seguimento a uma sentença da Corte de Apelação de Milão. A Suprema Corte cassou com remessa, reafirmando com força o princípio cardeal em matéria. Eis a máxima da sentença:

Em tema de assembleia de condomínio, o art. 66, parágrafo 3, disp. att. c.c., ao prescrever formas determinadas de convocação (carta registrada, correio eletrônico certificado, fax ou entrega em mãos), estabelece uma disciplina irrenunciável de proteção à colegialidade e, portanto, aos interesses fundamentais do condomínio, de modo que deve ser excluída a validade de qualquer outra regulamentação expressa pela autonomia privada que preveja modalidades alternativas de transmissão do aviso, inadequadas para documentar a sua entrega ao destinatário, como, no caso, a mensagem de correio eletrônico simples.

Esta afirmação é crucial. A Cassação sublinha que a disciplina do art. 66, parágrafo 3, disp. att. c.c. é uma norma "irrenunciável". Isso significa que nem o regulamento de condomínio, nem uma deliberação, nem uma prática podem validar modalidades de convocação diferentes. O ponto essencial é a capacidade da modalidade de transmissão de "documentar a sua entrega". O correio eletrônico simples não oferece tal garantia, podendo cair no spam ou não chegar, sem prova certa de recepção, ao contrário do PEC que fornece recibos equiparáveis aos da carta registrada.

Implicações práticas e riscos para os administradores

Esta decisão tem repercussões significativas. Para os administradores, cada convocação realizada com modalidades diferentes das listadas pelo art. 66 disp. att. c.c. é inválida, comportando o risco de anulação das deliberações adotadas. A anulabilidade, que pode ser solicitada por qualquer condômino ausente, dissidente ou abstido no prazo de 30 dias, é um grave problema. Uma assembleia anulada significa repetir todo o processo, com dispêndio de tempo e recursos. É fundamental, portanto, que os administradores se atenham escrupulosamente às previsões normativas. Mesmo um acordo entre os condôminos para o uso de e-mail simples seria sem efeitos jurídicos, por tratar-se de derrogar uma norma imperativa.

Conclusões: Proteção da colegialidade e certeza do direito

A Ordem 16399/2025 reafirma um princípio de civilidade jurídica: a proteção da colegialidade e dos interesses fundamentais do condomínio. A clareza das regras de convocação não é um mero formalismo, mas a garantia de que todos os participantes possam exercer plenamente os seus direitos. Para os condôminos, esta sentença é um alerta para verificar a regularidade das convocações. Para os administradores, é um chamado à diligência profissional e à aplicação rigorosa da lei. Em um contexto de crescente digitalização, a Cassação nos lembra que, em âmbito legal, a forma é muitas vezes substância, especialmente para garantir a participação e a validade das decisões coletivas. Confiar em profissionais jurídicos experientes em direito de condomínio é sempre a escolha mais sensata.