A transação em favor de terceiro e a tutela contra vícios imobiliários: o Acórdão n.º 30930 de 2025

No panorama do direito civil italiano, a transação representa um instrumento flexível e fundamental para compor litígios, evitando as delongas de um processo. Contudo, questiona-se frequentemente quais são os reais limites deste instituto, especialmente quando o acordo acaba por produzir efeitos benéficos em relação a sujeitos que não participaram diretamente na assinatura do contrato. Sobre este tema delicado, interveio o Supremo Tribunal de Cassação com o importante acórdão n.º 30930 de 25 de novembro de 2025, que abordou o caso de um acordo transacional destinado a eliminar vícios de construção num condomínio.

A definição de transação e a "res dubia"

Para compreender o alcance da decisão do Supremo Tribunal, é necessário partir dos requisitos essenciais do contrato de transação, disciplinado pelo artigo 1965 do Código Civil. A transação requer a presença de um litígio, ainda que apenas potencial, e a reciprocidade das concessões. Mas o que acontece se tais concessões se refletirem num terceiro? A Cassação esclareceu este aspeto, cristalizando o princípio na seguinte máxima:

Para que um negócio possa ser considerado transacional é necessário, por um lado, que tenha por objeto uma res dubia, ou seja, que incida sobre uma relação jurídica com caráter de incerteza, pelo menos na opinião das partes, e, por outro lado, que, com o intuito de pôr fim à situação de dúvida criada entre eles, os contraentes façam concessões recíprocas, cujo conteúdo pode ser o mais variado e pode consistir também na renúncia a um direito, à qual corresponda a assunção de uma obrigação perante um terceiro, caso em que a transação se configura como contrato a favor de terceiro.

Este princípio é de fundamental importância: os juízes de legitimidade confirmam que as concessões recíprocas não devem necessariamente esgotar-se no âmbito da relação bilateral entre os contraentes. Pelo contrário, uma parte pode validamente assumir uma obrigação perante um terceiro estranho (nos termos do art. 1411 do Código Civil), tornando a transação um verdadeiro contrato a favor de terceiro.

O caso concreto: vícios de reabilitação em condomínio

O caso examinado tem origem num contencioso que opunha B. G. e C. M. (nomes abreviados por motivos de confidencialidade). Em particular, foi celebrado um acordo transacional entre o comitente vendedor, o empreiteiro das obras de reabilitação e o condomínio. Com tal acordo, o empreiteiro comprometia-se a eliminar os vícios detetados não só nas partes comuns, mas também no interior de unidades imobiliárias de propriedade exclusiva de condóminos individuais.

O Tribunal de Recurso de Florença tinha considerado tal acordo como "res inter alios acta", ou seja, um facto irrelevante para os terceiros proprietários que não tinham participado diretamente. A Cassação, contudo, anulou esta decisão com reenvio, explicando que o acordo integrava perfeitamente o esquema do contrato a favor de terceiro. Os requisitos para a aplicabilidade deste esquema são:

• A presença de um interesse real do estipulante em beneficiar o terceiro;
• A existência de uma situação de incerteza jurídica (res dubia) a resolver;
• A clara vontade das partes de atribuir ao terceiro o direito de exigir o cumprimento da prestação (neste caso, a eliminação dos vícios).

Conclusões

O acórdão n.º 30930 de 2025 oferece uma interpretação moderna e funcional da transação, valorizando a autonomia contratual das partes e a sua capacidade de resolver conflitos complexos que envolvem uma pluralidade de sujeitos, como tipicamente acontece nos contextos condominiais. Para os proprietários de imóveis e para os condomínios, trata-se de uma decisão de grande utilidade, que simplifica a tutela dos seus direitos contratuais mesmo na presença de acordos transacionais celebrados por outros sujeitos.