Komentarz do wyroku nr 16231 z 2024 r.: Rozróżnienie między stosunkami stowarzyszeniowymi a umownymi w spółdzielniach mieszkaniowych

Najnowszy wyrok Sądu Kasacyjnego nr 16231 z dnia 11 czerwca 2024 r. dotyczy kwestii o dużym znaczeniu dla świata spółdzielni mieszkaniowych, wyjaśniając rozróżnienie między stosunkami stowarzyszeniowymi a umownymi między członkami a spółdzielniami. Ten aspekt jest kluczowy dla zrozumienia praw i obowiązków każdego członka oraz ograniczeń, jakie prawo nakłada na spółdzielnie, zwłaszcza w odniesieniu do żądań dodatkowych wkładów finansowych.

Kontekst wyroku

Spór wynika z żądania spółdzielni wniesienia przez członków wkładu finansowego na pokrycie kredytu zaciągniętego na budowę kompleksu mieszkalnego. Sąd musiał ocenić, czy takie żądanie było uzasadnione, biorąc pod uwagę zasadę rozróżniającą te dwa stosunki: stowarzyszeniowy, wynikający z przystąpienia do umowy społecznej, oraz umowny, który wynika z zakupu dobra. Sąd orzekł, że żądania wkładu finansowego nie mogą wpływać na prawa nabyte przez członków w drodze umowy przeniesienia własności lokalu.

Teza wyroku

SPÓŁDZIELNIE (POJĘCIE, CECHY, ROZRÓŻNIENIA, RODZAJE: Z OGRANICZONĄ I NIEOGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ) - W OGÓLE Spółdzielnia mieszkaniowa - Przydział lokalu wynikający z zawarcia umowy zakupu - Żądanie dostosowania ceny - Niedopuszczalność - Warunki - Stan faktyczny. Członek spółdzielni, beneficjent usługi wzajemności świadczonej przez tę ostatnią, jest stroną dwóch odrębnych stosunków, jednego – o charakterze stowarzyszeniowym – który bezpośrednio wynika z przystąpienia do umowy społecznej i wynikającego z tego nabycia statusu członka, drugiego, który wynika z dwustronnej umowy wymiany, na mocy której przejmuje on dobro lub usługę świadczoną mu przez podmiot; w związku z tym, w przypadku sporu o legalność wkładów nałożonych przez spółdzielnię na członka w spółdzielniach mieszkaniowych, w których nabycie przez członków własności lokalu – do którego realizacji został utworzony podmiot – odbywa się poprzez zawarcie umowy wymiany, w której spółdzielnia występuje jako zbywca, a członek jako nabywca, należy sprawdzić, czy wymagane od członka wkłady wpływają na stosunek wymiany, przekładając się na dodatkowe obciążenia ponad wynagrodzenie za sprzedaż, w którym to przypadku mamy do czynienia z aktami spółdzielni, które nie mogą wpływać na prawa wynikające z umowy przeniesienia własności lokalu, a zatem są bezskuteczne wobec członka, lub na stosunek stowarzyszeniowy, z którego wynika obowiązek dokonywania wkładów i wkładów na wspólne koszty organizacji i administracji przewidziane w statucie. (W niniejszej sprawie, stosując powyższą zasadę, Sąd Kasacyjny uchylił zaskarżony wyrok, który, nie wyjaśniając, do którego z dwóch opisanych powyżej stosunków się odnosił, uznał za legalną uchwałę o wydatkach, która wymagała od każdego członka, długo po przydziale lokalu, wkładu finansowego na spłatę kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę kompleksu mieszkalnego będącego przedmiotem stosunku społecznego).

Praktyczne implikacje wyroku

Decyzja Sądu Kasacyjnego ma istotne implikacje dla członków spółdzielni mieszkaniowych. W szczególności podkreśla się kilka kluczowych punktów:

• Rozróżnienie między stosunkami stowarzyszeniowymi a umownymi jest niezbędne dla ochrony praw członków.
• Żądania wkładów finansowych ze strony spółdzielni nie mogą wpływać na prawa już nabyte przez członków.
• Kluczowe jest, aby spółdzielnie wyjaśniały, jakie są wspólne koszty, a jakie wkłady wymagane od członków, aby uniknąć przyszłych sporów.

Wnioski

Podsumowując, wyrok nr 16231 z 2024 r. stanowi ważny krok w kierunku ochrony praw członków spółdzielni mieszkaniowych. Wyjaśnia, że uchwały o wydatkach muszą być zgodne z prawami nabytymi przez członków i nie mogą stanowić dodatkowych obciążeń ponad umowę sprzedaży. Zasada ta nie tylko chroni członków, ale także przyczynia się do większej przejrzystości i uczciwości w zarządzaniu spółdzielniami mieszkaniowymi.