Komentar presude br. 16231 iz 2024. godine: Razlika između udruženja i ugovornih odnosa u stambenim zadrugama

Najnovija presuda Kasacionog suda br. 16231 od 11. juna 2024. godine bavi se pitanjem od velikog značaja za svet stambenih zadruga, pojašnjavajući razliku između udruženja i ugovornih odnosa između članova i zadruga. Ovaj aspekt je ključan za razumevanje prava i obaveza svakog člana i ograničenja koja zakon nameće zadrugama, posebno u pogledu zahteva za dodatnim finansijskim doprinosima.

Kontekst presude

Spor je nastao zbog zahteva zadruge za finansijski doprinos članova za pokrivanje zajma uzetog za izgradnju stambenog kompleksa. Sud je morao da proceni da li je takav zahtev bio zakonit, uzimajući u obzir princip koji razlikuje ova dva odnosa: udruženje, koje proizilazi iz pristupanja društvenom ugovoru, i ugovorni odnos, koji proizilazi iz kupovine dobra. Sud je utvrdio da zahtevi za finansijski doprinos ne mogu uticati na prava stečena od strane članova kroz ugovor o prenosu stana.

Maksima presude

ZADRUGE (POJAM, KARAKTERISTIKE, RAZLIKA, VRSTE: SA OGRANIČENOM I NEOGRANIČENOM ODGOVORNOŠĆU) - UOPŠTENO Stambena zadruga - Dodela stana kao rezultat zaključenja kupoprodajnog ugovora - Zahtev za prilagođavanje cene - Neprihvatljivost - Uslovi - Činjenice. Član zadruge, korisnik uzajamne usluge koju pruža zadruga, deo je dva odvojena odnosa, jedan - udruženja - koji direktno proizilazi iz pristupanja društvenom ugovoru i naknadnog sticanja statusa člana, drugi koji proizilazi iz dvostranog ugovora o razmeni na osnovu kojeg on prisvaja dobro ili uslugu koju mu pruža entitet; stoga, u slučaju spora o zakonitosti doprinosa koje je društvo nametnulo članu u stambenim zadrugama, gde kupovina vlasništva nad stanom od strane članova - za čiju realizaciju je entitet osnovan - prolazi kroz zaključenje ugovora o razmeni u kojem zadruga deluje kao prodavac, a član kao kupac, potrebno je proveriti da li zahtevani doprinosi od člana utiču na odnos razmene, pretvarajući se u dodatne troškove u odnosu na naknadu za prodaju, u kom slučaju su prisutni akti društva koji nisu u stanju da utiču na prava koja proizilaze iz ugovora o prenosu stana i stoga su bez efekta u odnosu na člana, ili na odnos udruženja, iz kojeg proizilazi obaveza vršenja doprinosa i doprinosa zajedničkim troškovima organizacije i administracije predviđenim statutom. (U ovom slučaju, primenom navedenog principa, SC je ukinuo osporenu presudu koja je, bez pojašnjenja na koji od dva gore opisana odnosa se odnosila, smatrala zakonitim rešenje o troškovima koje je od svakog člana, dugo nakon dodeljivanja stana, zahtevalo finansijski doprinos za plaćanje zajma koji je zadruga uzela za izgradnju stambenog kompleksa koji je predmet društvenog odnosa).

Praktične implikacije presude

Odluka Kasacionog suda ima značajne implikacije za članove stambenih zadruga. Konkretno, ističu se neki ključni aspekti:

• Razlika između udruženja i ugovornih odnosa je suštinska za zaštitu prava članova.
• Zahtevi za finansijski doprinos od strane zadruga ne mogu uticati na prava koja su članovi već stekli.
• Ključno je da zadruge pojasne koji su zajednički troškovi, a koji doprinosi koji se traže od članova, kako bi se izbegli budući sporovi.

Zaključci

Zaključno, presuda br. 16231 iz 2024. godine predstavlja važan korak u zaštiti prava članova stambenih zadruga. Ona pojašnjava da rešenja o troškovima moraju biti u skladu sa pravima stečenim od strane članova i ne mogu se smatrati dodatnim teretom u odnosu na kupoprodajni ugovor. Ovaj princip ne samo da štiti članove, već doprinosi i većoj transparentnosti i ispravnosti u upravljanju stambenim zadrugama.