Komentar k sodbi št. 16231 iz leta 2024: Razlika med pridružitvenimi in pogodbami razmerji v stanovanjskih zadrugah

Nedavna sodba Vrhovnega kasacijskega sodišča št. 16231 z dne 11. junija 2024 obravnava temo velikega pomena za svet stanovanjskih zadrug, saj pojasnjuje razliko med pridružitvenimi in pogodbenimi razmerji med člani in zadrugami. Ta vidik je ključen za razumevanje pravic in dolžnosti vsakega člana ter omejitev, ki jih zakon nalaga zadrugam, zlasti glede zahtevkov za dodatne finančne prispevke.

Kontekst sodbe

Spor izhaja iz zahteve zadruge po finančnem prispevku članov za kritje posojila, najetega za gradnjo stanovanjskega kompleksa. Sodišče je moralo oceniti, ali je takšna zahteva zakonita, ob upoštevanju načela, ki ločuje ti dve razmerji: pridružitveno, ki izhaja iz pristopa k družbeni pogodbi, in pogodbeno, ki izhaja iz nakupa blaga. Sodišče je odločilo, da zahteve po finančnem prispevku ne morejo vplivati na pravice, ki so si jih člani pridobili s pogodbo o prenosu stanovanja.

Povzetek sodbe

ZADRUGE (POJEM, ZNAČILNOSTI, RAZLIKOVALNOSTI, VRSTE: Z OMEJENO IN NEOMEJENO ODGOVORNOSTJO) - NA SPLOŠNO Stanovanjska zadruga - Dodela stanovanja po sklenitvi kupne pogodbe - Zahteva po prilagoditvi cene - Nedopustnost - Pogoji - Dejanska podlaga. Član zadruge, upravičenec do vzajemne storitve, ki jo opravlja zadruga, je udeležen v dveh ločenih razmerjih: eno - pridružitveno - ki neposredno izhaja iz pristopa k družbeni pogodbi in posledično pridobitve statusa člana, drugo pa iz dvostranske menjalne pogodbe, na podlagi katere si prisvoji blago ali storitev, ki mu jo nudi subjekt; zato je v primeru spora o zakonitosti prispevkov, ki jih je zadruga naložila članu v stanovanjskih zadrugah, kjer nakup lastništva stanovanja s strani članov - za čigar realizacijo je bil subjekt ustanovljen - poteka preko sklenitve menjalne pogodbe, v kateri zadruga nastopa kot prodajalec, član pa kot kupec, treba preveriti, ali zahtevani prispevki člana vplivajo na menjalno razmerje, kar pomeni dodatne stroške glede na kupnino za prodajo, v tem primeru gre za akte zadruge, ki ne morejo vplivati na pravice, ki izhajajo iz pogodbe o prenosu stanovanja, in zato nimajo učinka glede na člana, ali na pridružitveno razmerje, iz katerega izhaja obveznost plačila vložkov in prispevkov k skupnim stroškom organizacije in upravljanja, predvidenih s statutom. (V obravnavanem primeru, pri uporabi navedenega načela, je Vrhovno sodišče razveljavilo izpodbijano sodbo, ki je brez pojasnila, na katero od zgoraj opisanih razmerij se nanaša, štela za zakonito sklepa o stroških, ki sta od vsakega člana zahtevala, da po dodelitvi stanovanja plača finančni prispevek za plačilo posojila, ki ga je zadruga najela za gradnjo stanovanjskega kompleksa, ki je predmet družbenega razmerja).

Praktične posledice sodbe

Odločitev Vrhovnega kasacijskega sodišča ima pomembne posledice za člane stanovanjskih zadrug. Zlasti se izpostavljajo nekateri ključni vidiki:

• Razlika med pridružitvenimi in pogodbenimi razmerji je bistvena za zaščito pravic članov.
• Zahteve po finančnih prispevkih s strani zadrug ne morejo vplivati na pravice, ki so si jih člani že pridobili.
• Ključnega pomena je, da zadruge pojasnijo, kateri so skupni stroški in kateri prispevki, zahtevani od članov, da bi se izognili prihodnjim sporom.

Zaključki

Skratka, sodba št. 16231 iz leta 2024 predstavlja pomemben korak pri zaščiti pravic članov stanovanjskih zadrug. Pojasnjuje, da morajo sklepi o stroških biti v skladu s pravicami, ki so si jih člani pridobili, in ne morejo predstavljati dodatnih bremen glede na kupoprodajno pogodbo. To načelo ne le ščiti člane, ampak tudi prispeva k večji preglednosti in pravilnosti pri upravljanju stanovanjskih zadrug.