Kommentar zum Urteil Nr. 16231 von 2024: Die Unterscheidung zwischen Gesellschafts- und Vertragsverhältnissen bei Baugenossenschaften

Das jüngste Urteil des Obersten Kassationsgerichtshofs Nr. 16231 vom 11. Juni 2024 befasst sich mit einem Thema von großer Bedeutung für die Welt der Baugenossenschaften und klärt die Unterscheidung zwischen Gesellschafts- und Vertragsverhältnissen zwischen Mitgliedern und Genossenschaften. Dieser Aspekt ist entscheidend für das Verständnis der Rechte und Pflichten jedes Mitglieds sowie der gesetzlichen Beschränkungen für Genossenschaften, insbesondere in Bezug auf die Forderung nach zusätzlichen finanziellen Beiträgen.

Der Kontext des Urteils

Der Streitfall entstand aus der Forderung der Genossenschaft nach einem finanziellen Beitrag der Mitglieder zur Deckung des Darlehens, das für den Bau des Gebäudekomplexes aufgenommen wurde. Das Gericht musste prüfen, ob diese Forderung legitim war, unter Berücksichtigung des Prinzips, das die beiden Verhältnisse unterscheidet: das Gesellschaftsverhältnis, das sich aus dem Beitritt zum Gesellschaftsvertrag ergibt, und das Vertragsverhältnis, das sich aus dem Erwerb des Gutes ergibt. Das Gericht stellte fest, dass Forderungen nach finanziellen Beiträgen die Rechte, die die Mitglieder durch den Wohnungsübertragungsvertrag erworben haben, nicht beeinträchtigen dürfen.

Leitsatz des Urteils

GENOSSENSCHAFTEN (BEGRIFF, MERKMALE, UNTERSCHIEDE, TYPEN: MIT BESCHRÄNKTER UND UNBESCHRÄNKTER HAFTUNG) - IM ALLGEMEINEN Baugenossenschaft - Zuweisung einer Wohnung nach Abschluss des Kaufvertrags - Forderung nach Preisanpassung - Unzulässigkeit - Bedingungen - Sachverhalt. Das Mitglied einer Genossenschaft, das von der von dieser erbrachten wechselseitigen Dienstleistung profitiert, ist Teil zweier unterschiedlicher Verhältnisse: das eine – gesellschaftlicher Natur – das sich unmittelbar aus dem Beitritt zum Gesellschaftsvertrag und dem daraus resultierenden Erwerb der Mitgliedschaft ergibt, das andere, das aus dem zweiseitigen Austauschvertrag resultiert, durch den es sich das Gut oder die ihm von der Einrichtung erbrachte Dienstleistung aneignet; Daher muss im Falle eines Streits über die Rechtmäßigkeit von Beiträgen, die die Gesellschaft den Mitgliedern von Baugenossenschaften auferlegt, bei dem der Erwerb des Eigentums an der Wohnung durch die Mitglieder – zu deren Realisierung die Einrichtung gegründet wurde – über den Abschluss eines Austauschvertrags erfolgt, bei dem die Genossenschaft als Veräußerer und das Mitglied als Käufer auftritt, geprüft werden, ob die vom Mitglied geforderten Beiträge das Austauschverhältnis beeinträchtigen und sich in zusätzlichen Belastungen gegenüber dem Verkaufspreis niederschlagen, in welchem Fall es sich um Handlungen der Gesellschaft handelt, die die aus dem Wohnungsübertragungsvertrag resultierenden Rechte nicht beeinträchtigen und daher gegenüber dem Mitglied unwirksam sind, oder das Gesellschaftsverhältnis, aus dem sich die Verpflichtung zur Leistung von Beiträgen und zur Beteiligung an den gemeinsamen Organisations- und Verwaltungskosten gemäß der Satzung ergibt. (In diesem Fall hat die S.C. unter Anwendung des genannten Grundsatzes das angefochtene Urteil aufgehoben, das, ohne zu klären, auf welches der beiden oben beschriebenen Verhältnisse es sich bezog, eine Ausgabenbeschluss für rechtmäßig erklärt hatte, der von jedem Mitglied, lange nach der Zuweisung der Wohnung, einen finanziellen Beitrag zur Zahlung des von der Genossenschaft für den Bau des Gebäudekomplexes, der Gegenstand des Gesellschaftsverhältnisses war, aufgenommenen Darlehens forderte).

Praktische Auswirkungen des Urteils

Die Entscheidung des Obersten Kassationsgerichtshofs hat wichtige Auswirkungen für die Mitglieder von Baugenossenschaften. Insbesondere werden einige entscheidende Punkte hervorgehoben:

• Die Unterscheidung zwischen Gesellschafts- und Vertragsverhältnissen ist für den Schutz der Rechte der Mitglieder unerlässlich.
• Forderungen nach finanziellen Beiträgen von Genossenschaften dürfen die bereits von den Mitgliedern erworbenen Rechte nicht beeinträchtigen.
• Es ist von grundlegender Bedeutung, dass die Genossenschaften klären, welche gemeinsamen Ausgaben und welche Beiträge von den Mitgliedern gefordert werden, um zukünftige Streitigkeiten zu vermeiden.

Schlussfolgerungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass das Urteil Nr. 16231 von 2024 einen wichtigen Schritt zum Schutz der Rechte der Mitglieder von Baugenossenschaften darstellt. Es klärt, dass Ausgabenbeschlüsse mit den von den Mitgliedern erworbenen Rechten übereinstimmen müssen und nicht als zusätzliche Belastungen gegenüber dem Kaufvertrag angesehen werden dürfen. Dieses Prinzip schützt nicht nur die Mitglieder, sondern trägt auch zu mehr Transparenz und Korrektheit in der Verwaltung von Baugenossenschaften bei.